ザ・パークハウス町田テラス【芹ヶ谷公園至近×南面良好】66㎡5,638万円(坪単価282万円)

ザ・パークハウス町田テラス。

町田駅徒歩7分の14階建総戸数52戸のマンションです。

ザ・パークハウス町田フロントは未だ完売しておりませんが、こちらも第1期が開始されました。
フロントは駅徒歩5分(小田急線。JR線は徒歩9分)で南面良好な好立地でしたのでもっと早期に完売するのかと思っていましたが、町田街道沿いの北東向き住戸が少なくなかったこともあり、次々と新規物件が供給され供給過剰感の強い町田のマーケットでの完売はかなり難しい状況になっているようですね。

ここ1~2年で近年供給された物件でわりと順調だったのはウエリス町田中町ぐらいでしょうか。

当物件は、そのフロントと同じ町田街道沿いにはなりますが、もっと南東側に位置しており、小田急線・JR線共に徒歩7分という立地になります。都心直通の小田急線が遠くなるので利便性では多少劣りはしますが、芹ヶ谷公園まで徒歩4分というのは大きな魅力と言えるでしょう。

また、町田街道沿いではありますが、こちらはフロントとは異なり「全戸南西向き」という住戸構成になっているので通り沿いであることの影響は少なく、南側条件も良好という点も大きなポイントでしょうね。通学区の町田第一小学校(+シバヒロ)までも徒歩9分という距離感ですし、フロントの南西向き同様に子育てファミリーには魅力の高そうな物件ですね。

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の3LDK、南角住戸です。南東側道路の向かいには10階建のエスパシオ町田がありますが、この上層階住戸であればそれも越えてきますし、南西側は低層の建物が中心になっているエリアなので、中層階以上であれば日照だけでなく視界抜けも享受できる魅力あるポジションになります。

間取りとしては、わずかな差ではありますが、物件内で最も小さなものになります。
当物件のプランは66~69㎡という非常に狭いレンジに集中しており、前述のような立地条件ゆえにターゲットを子育てファミリーに完全に絞ってしまっているかのような印象があります。

一昔前であればこういった南を頂点とした物件内で最も条件の良い角住戸というのは、70㎡どころか80㎡以上の面積が確保されていてもおかしくないのですが、マンション価格が高騰し、供給過剰感の強い町田エリアではこういったプランの方が需要を生み出しやすいと考えたのでしょう。

当物件は中住戸と角住戸の面積差がなく(というか、このプランは中住戸よりも若干小さい)、価格差(グロス差)がつきにくいので、角住戸から売れていくのは明白で、そのあたりを考えてプランニング(及び価格設定)をしたのか少々疑問ではあるのですが、いずれにしろほどほどの予算で角住戸が欲しかった方にはまだ価格(グロス)的に検討しやすいものにはなるのでしょう。

さて、肝心の間取りですが、かなり小ぶりな面積帯ゆえに玄関廊下は当然のごとく一直線になっています。LD内には事実上の廊下部分がわりと長めに混入しているので廊下はけして短くはないのですが、玄関部分は洋室1よりもかなり凹んだ位置にあり、その分、廊下が短い感じになっているのは悪くないですね。このような位置に玄関があることで玄関前にアルコーブ的なゆとりの空間も出来ています。

また、東面(妻面)が直線ではなく少々特徴のある形状なのですが、そのわりには柱の影響を少なく出来ており、面積を絞っているだけあって可能な限り効率性を高めようとしている様子は伺えますね。

居室畳数を重視している印象のあるプランで、収納は少々心許ない感じにはなりますが…。

なお、角住戸ながらLDの東側に開口部がないのは残念ですが、南側の連続サッシはかなり幅のあるもので南西方向の「抜け」を考えるとかなり贅沢なものと言えるでしょう。

坪単価は282万円。フロントの上層階の南角住戸よりは幾分安いですが、フロントはエリア内では珍しい17階建という高さがあったのに対してこちらは14階建ですので、その差を考えると実質的にはほぼ同じ水準ですね。

前建の影響もある低層階は坪単価230万円ほどと単価差は小さくありませんが、フロントに比べれば面積を大分絞っているためグロスは5,000万円台中盤になんとか留めることが出来ています(フロントは同じような単価でも6,000万円超)。

なお、今回の町田駅界隈の供給ラッシュが始まる前2015年に近隣ではブランズ町田プラウド町田マークスが分譲されており、それらの平均坪単価は順に約225万円、約250万円という水準だったので平均で260万円ほどになりそうな当物件はそれなりの値上がり感がありますが、2015年からの上昇率という意味ではむしろ低い印象があり、やはり町田駅界隈の供給過剰が少なからず影響しているように思います。

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