グローリオコンフォート東京菊川【駅徒歩5分内、デザイン、内廊下が拘り】5階54㎡4,968万円(坪単価303万円)

グローリオコンフォート東京菊川。

菊川駅徒歩4分、森下駅徒歩10分、住吉駅徒歩14分、錦糸町駅徒歩16分の11階建総戸数40戸のマンションです。

グローリオコンフォート本駒込グローリオコンフォート東京両国に次ぐ、グローリオコンフォート第三弾になります。

グローリオコンフォートは駅徒歩5分圏内に拘っているとのことで、当物件も菊川駅徒歩4分ですし、自転車などを使えば錦糸町駅界隈にも気軽にアクセスできるなかなか利便性の高いポジションになりますね。

大横川の方ではブランシエラ東京住吉ライオンズ東京菊川ミレスが先行して分譲中で、この界隈はいわゆるワンルーム投資マンションも含めコンパクトな面積帯の物件の供給が非常に盛んな状況になっているのが気になりますが、当物件はそういった中でも最寄駅までの距離は近い方にはなるでしょう。

立地は三ツ目通り沿いになりますので静かな環境とは言えませんが、首都高とはそこそこ距離がありますし、菊川駅からは三ツ目通りを一直線なので、単身女性にとっては防犯面での魅力もありそうですね。

設計は三輪設計、施工は大末建設です。
ここも本駒込、両国同様に耐震等級2は採用されておらず、通常のグローリオシリーズとは異なり耐震等級1ではあるのですが、やはりデザイン面での特徴があり、デザインはグローリオコンフォートとって1つの大きなキーワードになっているように思います。

やはり物件スケール的には小ぶりなものになるので空間的には特筆すべき豊かさがあるわけではないのですが、グレーをベースにした外観に基壇部のレンガ調タイルを組み合わせることで外観はかなり特色のあるものになっていますし、大理石と木調パネルを組み合わせたエントランスホールもなかなかに個性がありますね。

なお、共用廊下も内廊下が採用されています。当物件は東向きと南向きがありますので共用廊下は一直線ではありませんが、本駒込と両国はいずれも全戸南向きの物件で共用廊下が北側に一直線であったにもかかわらず内廊下が採用されていたようにコンフォートブランドとして内廊下も重要なキーワードのようです。

公式ホームページ
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お部屋は54㎡の2LDK、南西角住戸です。他の3プランは三ツ目通り沿いの東向きになりますが、当プランだけは三ツ目通りから内に入ったポジションで接道していません。ただ、内側ゆえに南も西も低層建物が中心となっており、この中層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも望めますね。
※南東方向には当物件の南東角住戸があるので、視界には多少影響があります。

間取りとしては、南東角住戸の55㎡の次に大きなプランになります。当物件は30㎡台が2プラン、このプランを含む50㎡台が2プランという構成になっています。

東向きが中心の物件においてちょっとしたイレギュラーなポジションにあるプランなので、専有部形状に対して玄関位置も珍しい感じですね。

玄関廊下は一直線なのでプライバシー面への配慮はイマイチですが、この廊下の長さで洗面所と洋室1室をノンリビングインと出来ているのは三方に開口部を設けることが出来たポジションゆえでしょう。

また、個性的なのはキッチンでしょうか。LDKのまさに中心と言ってよい位置にキッチンがあり、バックカウンターを施せば料理をしながらパーティーをするには持ってこいな空間という印象があります。

こういった壁側を向いたキッチンというのはLDKで10~11畳ぐらいのとくにわりと採用されるものなのですが、このLDKは13.2畳と言うそこそこの広さがありながらキッチンが壁側を向いた珍しいタイプで、LDをも巻き込んだそのポジションからするとキッチンを生活の中心にしたい方には向いているプランと言えるでしょうね。

なお、気になるのはやはり柱の食い込みでしょうね。
イレギュラーな位置の三方角住戸と言うことを考えるとある程度の食い込みは仕方ないとは思うのですが、約3本分の食い込みは少々厳しいですね。南西頂点部の柱があることでLDの形状はイマイチですし、そこはなんとかして欲しかったかなと。

坪単価は303万円。30㎡台に比べグロスが嵩むことから50㎡台は幾分単価が抑えられてはいるようです。視界面での将来的な保証こそありませんが、当プランは三ツ目通り沿いではなく日照良好なポジションであることを考えるとブランシエラやライオンズよりも若干こなれている印象になるでしょうか。
マンションの売れ行きが良い時期であれば後発ほどお値段が高くなるものですが、現在はそれとは真逆の状況ですので、多少なりとも控えめにせざるを得ないのかなと。

設備仕様面は、食洗機はついていないようですし水回りの天然石天板仕様もありませんが、セコムシリーズお馴染みのピタゴラスウォールセーフやトマホークジェットアルファに加え、ミストサウナ、タイル貼の廊下など特色のあるものになっています。トイレはキャビネット型になります。

管理費は323円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下設計を採用した小スケール物件ですのでこのぐらいの水準になるのは当然でしょう。300円そこそこで納まっているのであればむしろマシな方という印象になります。

駐車場は全2台でいずれも平置になります。

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