ジェイグランディア日吉【とっても貴重な西口徒歩7分】7階91㎡9,470万円(坪単価345万円)

ジェイグランディア日吉。

日吉駅徒歩7分の7階建(建築基準法上は地上6階地下1階建)総戸数86戸のマンションです。日吉インターナショナルハウスの跡地になります。

日吉駅からは西口を出て線路沿いを矢上川に向かって北上、日吉二丁目公園の向かいというポジションになります。駅付近との標高差は10m以上あり、横浜らしい高低差、さらに敷地付近は矢上川至近の標高の低い土地にもなりますが、日吉駅徒歩7分、かつ、綱島街道などには面していないポジションというだけでも魅力は十分でしょう。

西口徒歩10分圏内ではザ・パークハウス日吉以来実に6年ぶりとなる分譲マンションで、線路沿いにはなりますが、敷地のおよそ3分の2が第一種低層住居専用地域(残りは第一種住居地域)というポジションで、周囲も落ち着きのある住宅街になります。

また、総戸数は86戸とそこまで多くはないのですが、大半が第一種低層住居専用地域ということで全体的に高さは出せておらず(A棟は7階建、B棟は5階建、C・D棟は4階建)、敷地面積は4,400㎡弱というかなりのスケールがあることも当物件の大きなポイントの1つと言えるでしょう。

日吉駅の東側には言わずもがな慶應義塾の広大な敷地が広がっていますので、前述のように駅徒歩10分圏内にはろくにマンションが存在しておらず、ましてこのようなスケールともなると21世紀以降でもザ・パークハウス日吉とここぐらいになるはずです。

この後に箕輪町の駅徒歩9分で大規模なプラウドシティ日吉が分譲されますので、当物件にとっては強力なライバルになることは間違いありませんが、こちらも十分に貴重な立地・スケールの物件と言えますし総戸数86戸ならば先手必勝な感じで販売は難しくないでしょうね。

第1期の登録期間は約2週間と長くなっているので、全部が全部見込み客がいる感じではなさそうですが、86戸中52戸の供給はマンションの売れ行きの悪いこのご時世としてはかなり良い数字と言えます。

公式ホームページ
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お部屋はA棟(光の邸)90㎡超の4LDK、南角住戸です。南東方向目の前は東横線の高架になりますので、音に関しての影響は不可避なポジションですが、南東・南西共にかなり広範囲に渡り高い建物のないエリアになりますので、この最上階住戸からの眺めはなかなかのものですね(南西方向には日吉二丁目公園も望めます)。
物件内で最も高さのあるA棟は日照・眺望良好というメリットと線路沿い(+南西方向の送電線)というデメリットの双方を内在させた好みの分かれる棟と言えるでしょう。
※南東方向の開口部ですら二重サッシでないのはちょっと気になります…。

間取りとしては、物件内では最も大きなもので唯一の90㎡台になります。全戸南東向きとなるA棟は日照的にも最も魅力のあるポジションになるので線路沿いではありますが、全体的に大き目の面積帯が確保されており、中でも南東・南西の角住戸となる当プランは非常に日照時間が長いため、近年では珍しいほどの大きな面積帯が確保されています。

前述のように貴重な立地・スケールであるのは間違いありませんので、いわゆる大手財閥系デベロッパー物件のようなブランド力がなくともある程度高額なグロス価格帯のニーズがあるのでしょうが、90㎡超というのは予想を超えるものでした。

近年のトレンドからすると、こういった南の角住戸で80㎡超、上層階にいくつかあるルーバルプランで85㎡前後というプランニングでも近年の物件においては十分ゆったり目の面積になります。
ただ、デベロッパー的にもそれだけこの物件に自信があることの裏返しだとも思いますし、実際、立地以外にも様々な特色を設けているので総合的に見てプラン・価格に大きな違和感はありません。

さて、間取り詳細ですが、角住戸らしく大きな門扉付のポーチがついているのが魅力ですね。これだけ深いポーチがあっても玄関は今一つ窪んだ位置にないので、角住戸らしく廊下が長めになってしまっているのは残念ではあるのですが、90㎡超という面積を考えればこのようなプランニングになるのはやむなしという感じでしょうか。

廊下が長いことでLDは15.5畳と90㎡超にしてはやや小さめな印象ではありますが、キッチンはL字型の3.8畳と大きなものなのでLDKとしての空間的な広がりが得られそうです。

角住戸にしてはバルコニーが小さく、視界良好な南西方向の開口部が少なめな点も勿体なく感じてはしまうのですが、収納も違和感のない水準ですし、90㎡超ならではのゆとりを少なからず感じることが出来ますね。

坪単価は345万円。線路の影響は避けられませんが、日照眺望良好なポジションということで物件内では上限に近い単価帯にはなっています。ただ、同じA棟のルーバルプランなどにはこれ以上のものもありますし、日照面で最も優れた南角の最上階というわりにはそこまでではないですね。線路沿いということももちろんあるのでしょうが、このプランの場合は90㎡超ゆえの億近いグロスの嵩みも影響しているでしょうね。

前述のザ・パークハウス日吉は2012年のマンションが非常に安かった時期に分譲されており、平均坪単価は約265万円だったので、当物件の平均約330?は約25%という上昇率にはなるのですが、2013~2014年ならまだしも2012年からの25%はむしろ控えめなぐらいです。

武蔵小杉の駅前物件なんか(基本タワマンなので比べづらいところはあるのですが…)と比べると駅距離のわりには若干強めな印象もありますが、日吉駅は本当に駅近物件の少ないエリアですし、慶應義塾の城下町的なある種特別なニーズのあるエリアなのでこういったお値段になるのも納得という感じでしょうか。

三田・田町界隈などもまさにそうなのですが、なんだかんだもと塾生が付近に住んでることって少なくないですね。

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