クリオ日暮里セントラルマークス【JR日暮里駅まで約100m、駅近の中の駅近】70㎡7,694万円(坪単価363万円)

クリオ日暮里セントラルマークス。

日暮里駅徒歩2分(JR線・京成線。日暮里舎人ライナーは徒歩1分)、西日暮里駅徒歩8分の14階建総戸数38戸(事業協力住戸2戸含む。他事業協力者店舗2戸)のマンションです。

ホームページ等に書かれているように2015年7月以来約3年ぶりの山手線駅徒歩2分物件ということでその利便性の高さが最大のポイントになるでしょう。

2015年7月の分譲というのはかの有名なブリリアタワーズ目黒(ノースが徒歩1分、サウスが徒歩2分)で、同じ年のちょっと前にはブランズ代々木(代々木駅徒歩1分)もありましたが、過去10年間で山手線徒歩2分内は10物件しかないということで貴重なのは間違いないでしょう。

日暮里駅はここ数年駅近物件の供給が相次いでおり、駅徒歩3分内でも(4~5分までいれるとさらに増える)アトラス日暮里ウエストレジデンスオーベルアーバンツ日暮里オープンレジデンシア日暮里と3物件が供給されているので、「徒歩2分」という数字上のインパクトはそこまでではないのですが、徒歩分数というのは80mを1分として計算されており、徒歩2分はおよそ81~160mの距離になる中、当物件は「100m」と徒歩1分内にかなり近い徒歩2分なので、161~240mの徒歩3分物件の平均的な距離の「半分ぐらいの距離感」なのでそういう意味ではやはり近く感じるなと。

そもそも、当物件は尾久橋通りを越える必要はなく(アトラスのウエストレジデンスとオープンレジデンシアは尾久橋通りを越える)、かつ、尾久橋通りにも面していないわけですし(オーベルアーバンツ日暮里は尾久橋通りを越えないが尾久橋通り沿い)、単純な分数から受ける印象以上のインパクトがあると言って良いでしょうね。

ステーションプラザタワーなどのように駅直結ではありませんが、この距離なら雨の日でも傘要らずですし(日暮里舎人ライナー日暮里駅は物件の目の前のエレベーターからすぐで、少し遠回りにはなるがそちら側からJRに改札にも行ける)、とにかく利便性を重視した方にとってはたまらない立地でしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、東角住戸です。駅前ですので、ちょっと先には当物件と同じような高さの建物がありますが、北東・南東共に接道していますし、この上層階住戸からは道路の向かいの前建を越えるという物件内では条件の良いポジションになります。
日暮里舎人ライナーの駅や線路は西~北西なので、当住戸はその影響も最も少ないポジションということになります。窓からはブティックホテルが見えてしまうかとは思いますが…。

間取りとしては、物件内では最も大きなものになります。当物件は基本1フロア3戸で33㎡(1LDK)+54㎡(2LDK)+70㎡(3LDK)という組み合わせになりますね。

前述のように駅近物件の中でもかなり利便性の高いポジションになりますので、現状の1フロア面積を前提とした場合でも(高さは限界がありますし、容積率MAXの設計にするのも当然のことですので、基本的には1フロアはこの面積と大差ない大きさになる)、30~50㎡台の1フロア「4戸」設計があり得たのではないかと思いますが(その場合には「クリオラベルヴィ」になるでしょうね)、尾久橋通りにも日暮里舎人ライナーにも面していない東側は駅徒歩1~2分にしては良好なポジションであり、ファミリーニーズもあると判断したということなのでしょうね。

さて、プランですが、一般的な「二方」の角住戸ながら玄関が北西面中央部にあり、廊下が角住戸にしては効率的なのが大きなポイントでしょう。

玄関廊下はほぼ一直線なのでプライバシー面への配慮は今一つではありますが、「この玄関位置からの一直線」だと、廊下の様々な方向に居室や洗面所への入口が確保しやすくなるわけで、廊下の長さのわりにノンリビングインの居室や洗面所を増やすことが出来ており、そういった面での魅力は少なくありません(床下収納は2階住戸のみです)。

小規模物件でもフルバルコニーでなくとも柱のアウトフレームに力を入れる傾向のあるクリオシリーズにしては柱のアウトフレームがやや中途半端ではありますが(食い込みによる面積消費はないが少しでも食い込みがあると居室形状に影響が出る)、他のデベロッパーの物件に比べれば十分に及第点は挙げられる出来で、当プランの収納がかなり充実しているのは全体的な効率性があってのものであるのは間違いないでしょう。

坪単価は363万円。最下階である2階は坪単価326万円という水準ですので、前建を越え日照が得られるようになる上層階はそれなりの水準にはなります。
ただ、他の2プラン(54㎡と33㎡)は低層階でも坪単価350~380万円という水準にもなっており、グロスがかなり嵩んでいること(単なる3LDKではなく70㎡に乗せた3LDKですので尚更ですね)の影響が少なくないと感じる単価設定ですね。

ふたを開けたら思いのほか…というのもあるのかもしれませんが、1LDK・2LDKと3LDKとでここまで単価差を付けなければならないのであれば、1フロア4戸構成で30~50㎡台のみにしてしまった方が遥かに利益が出ていたのではないかと思ってしまいます。

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