クリオラベルヴィ松戸【コンパクトだからって…】10階44㎡3,999万円(坪単価304万円)

クリオラベルヴィ松戸。

松戸駅徒歩5分の13階建総戸数48戸のマンションです。

敷地面積300㎡に満たない小規模物件で、その名前からも分かるように30~40㎡台で構成された明和地所のコンパクトシリーズになりますね。

松戸駅徒歩5分圏内はここ3~4年内に新日本建設のエクセレントシティシリーズが3物件も供給されており、駅徒歩5分圏内ということ自体はそれほど珍しいものではないのですが、当物件は「松戸市初のコンパクトレジデンス」と謳われており、いわゆる投資マンション(20㎡台中心)やファミリー向けマンション(60~70㎡台中心)どちらとも異なる松戸駅どころか松戸市全域においても非常に珍しいタイプのものになります。

近年はマンション価格が高騰し、2016年にこのクリオラベルヴィブランドを新設した明和地所物件だけでなく、大京のライオンズ●●ミレスシリーズやセコムのグローリオコンフォートなど中堅デベロッパーが都心部ではファミリータイプ中心の分譲マンションをほとんど分譲しないという少々異例の状況が生じているわけですが(大手デベロッパーはファミリータイプもしっかりと分譲しているが、やはりコンパクトタイプを以前よりも増やしており、立地にもよるが少しでも単価を伸ばしやすいコンパクトタイプの供給を盛んに行っている)、クリオシリーズの主戦場は神奈川(+東京)であり、このエリアでのラベルヴィシリーズの供給は少々驚かされました。

駅徒歩5分内とは言え、投資的なニーズが多いとは言えない松戸エリアだからこそ「初のコンパクトレジデンス(30~40㎡台)」になるわけですし…。

設計(及びデザイン監修)はムービング・アーキ、施工は加賀田組で、しっかりと二重床が採用されています。

前述のようにスケール感には欠ける物件になりますが、エントランス周りには木調ルーバーをふんだんに施していることで垢抜けた雰囲気を演出することが出来ていますし、松戸界隈の物件では珍しい内廊下設計を採用することで、差別化も図れていると思います。

共用廊下を内廊下にするためには各戸のスパンがしっかりと確保出来ているのが大前提になるわけで(確保出来ていないと行灯部屋が増えてしまいプランとして成り立たない)、東京都心部などと異なり南向きを出来るだけ多く設けた方がデベ的にも検討者的にもメリットになるような郊外寄りのエリアにおいては、内廊下を採用するに足る敷地形状、コスパ的に内廊下を採用する必要性の高い物件というのは非常に限られてしまうのです。

個人的には「松戸市初のコンパクトレジデンス」という点には特に希少性のようなものを感じたりはしないのですが、無理なく内廊下を実現出来るケースというのはけして多くないわけでコンパクトレジデンスにしたからこその内廊下とも言えるので、内廊下に魅力を感じ、かつ、松戸に地縁のある一人暮らしの方には向いている物件ではあるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は44㎡の1LDK+S、北東角住戸です。この階ならば北方向だけでなく東方向の道路の向かいの前建も越えてくる感じで、視界抜けも望める条件の良いポジションになります。

当物件の敷地は南側にわりと高いビルがありますので、物件内でも条件の良いポジションと言って良いでしょう。
※南面条件がもう少しよければ通常のクリオシリーズでファミリータイプ中心のプランニングだったかもしれませんね。

間取りとしては、1LDK+S表記ではありますが実質的には2LDKであり、松戸でもこの面積で2LDKなんだ…と思ってしまいますが(都内ならば当たり前の様相にはなっていますが、千葉では異例でしょう…)、ベッドルームの引き戸は大きく開け放つことの出来るウォールドアタイプなので1LDKとしても使うことが出来ますね(方立ては少々大きい気がしますが…)。

浴室は1216と小さめですが、玄関廊下はクランクインでプライバシー面への配慮がありながらかなり効率的な設計に出来ているので、LDKは11.6畳とそこそこの大きさに出来ていますし、浴室にも窓を設けるなど小規模物件(角住戸率の高い物件)なりにまずまず上手に纏めている印象にはなるでしょうか。

LDKは形状的に動線部分が大きく、畳数ほどの使い勝手がなさそうな点は少々気になりますが…。

坪単価は304万円。低層階よりも1割程度高い水準で単価差自体に違和感はありません。ただ、平均専有面積が60㎡台となる近年供給されたエクセレントシティシリーズの平均坪単価は210万円台ですし、少し駅から遠くはなりますが割高価格で知られる住友不動産のシティテラス松戸も平均坪単価約205万円という水準ですので、いくら単価高となりがちなコンパクトマンションとは言え平均でも300万円近いこの単価は微妙ですね。

むろんコンパクトタイプでもファミリータイプと大きな差のないキッチン、洗面・浴室などを設ける必要があるので単位面積あたりのコスト自体もコンパクトタイプの方が高くなることの方が多いわけですが、そうであってもこの単価差は少々大き過ぎる印象があります。

この界隈ではあまり見かけませんが、一般的に30~80㎡台程度のバリエーション豊富なプランが施される物件は珍しくなく、同物件内の30~40㎡台の単価が60~70㎡台に比べ高めになるケースでもせいぜい1割程度なわけです。この物件は同物件内ではないとは言え、近隣ファミリータイプに比べ3~4割も高いわけですから流石に極端過ぎると思いますね。
こういった単価でもある程度ニーズが望めるがゆえに各社がこぞってこういった面積帯のお部屋を供給しているわけですが…。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様がないのはスケール・価格帯から言って当然のことですし、トイレ手洗器とカップボードがついているのは悪くないでしょう。

管理費は356円/㎡。ディスポーザーはありませんが、少規模で内廊下を採用しているためかかなり高額な水準になってしまっています。

ちなみに、駐車場はありません。

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