エクセレントシティ日吉本町ガーデン【総戸数91戸ながらプライベートガーデンとEV2基】2階56㎡4,498万円(坪単価267万円)

続けて、エクセレントシティ日吉本町ガーデン。

設計・施工はむろんデベロッパーの新日本建設です。
5階建で総戸数91戸というスケールがあることからも分かるように敷地面積は約4,000㎡とかなり大きなものになります。

いわゆるコの字配棟(南・東・西)で、配棟自体には特に工夫は見られませんが、コの字の中央部にプライベートガーデンがあります。

プライベートガーデンは南棟の背後に位置することになりますので、日照面での影響は多少ありますが、5階建ならば日照も入ってくるでしょうし、総戸数91戸というスケールでプライベートガーデンを設けているのはかなり珍しく当物件の1つの特長と言って良いでしょうね。強力なライバルとなるプラウドシティ日吉を意識してのものでもあるのでしょうか。

日照面や空間的な広がりから言えば、敷地北側の機械式駐車場とガーデンの位置を反対にして、北側道路に面した位置(住棟の影響が少なくなり日照がさらに良くなる)にガーデンという選択肢もあったはずですが、そのような位置にするとプライベートなものにするのが難しいわけで、当物件はプラウドシティとの兼ね合いもあり「プライベート」を意識したのでしょう。

また、このスケールでラウンジが2つあるのも大きな特長になります。
プライベートガーデンを望むポジションとエントランス脇の2か所にラウンジが用意されており、プライベートガーデンも含め子育てファミリーを強く意識している様子が伺えます(プライベートガーデンのカラーゴムチップ舗装、また、プライベートガーデンを見渡せる位置にラウンジがあるなど小さなお子さんのいる家庭を考慮した非常に気の利いた設計ですね)。

さらに、総戸数91戸ながらエレベーターを2基用意しているのも評価出来る点ですね。
総戸数91戸という数字だけ見れば通常2基ではあるのですが、当物件は5階建で1階住戸もかなりありますし、2階住戸の方も階段を使ってしまうケースもあるので、この設計の5階建ならばエレベーター1基という選択肢もあったはずで、そういう意味で2基は魅力があると言えます。

そのせいか管理費は263円/㎡とやや高めですが、ディスポーザー付ですし許容範囲内ではあるでしょう。

前回のエクセレントシティ日吉本町ガーデン

公式ホームページ
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お部屋は56㎡の2LDK、東向き中住戸です。東側は同じ5階建のグランシティ日吉本町の敷地に隣接していますが、グランシティの住棟の手前はグランシティの機械式駐車場で、当住戸と同じぐらいの高さになるので、圧迫感はそこまでではありません。
日照も南東方向から多少なりとも得られそうなポジションになりますね。

間取りとしては、56㎡ということで子育てファミリー向けの立地からすると少々小さな印象があります。
当物件は1LDK~4LDKまで37ものプランバリエーションがありますが、40~70㎡台になっており、このご時世なりの小粒感がありますね。

この56㎡は2LDKとして標準的な大きさになりますが、お子さんがある程度成長した時のことを考えると流石に狭いでしょうし、この立地ならばもっと60~70㎡の3LDKが多くとも良かったような気がしますよね。

なお、プランとしてはエクセレントシティシリーズでよく見かける「ちょっとワイドスパンなタイプ」ですね。

むろん敷地形状などにもよるのですが、エクセレントシティシリーズはいわゆる田の字プランよりもスパンを確保したプランを採用することが多く、当物件もその傾向があります。70㎡程度ならばこのぐらいのスパンがあることは珍しくありませんが、55㎡でこのスパンというのはかなり珍しいケースになります。

東向きは前述のようにグランシティの影響が強いので、その分をスパンでカバーする意味合いもあるかと思いますが、スパン目一杯に確保された6枚の連窓サッシはかなりインパクトがありますし、ポジションなりに最大限工夫を施した好感の持てるプランになります。

坪単価は267万円。南向きなどの条件の良い角住戸は坪単価約300万円という水準ですので、ポジションなりのお値段ではあると思います。
今春に分譲されたばかりの日吉駅徒歩16分のプラウド日吉クロスが平均坪単価約260万円という水準でしたが、こちらは日吉駅に加え日吉本町駅が利用しやすい距離にあり環境面での魅力も高いポジションゆえに、平均としては一回り上の水準になるようですね。

設備仕様面は、総戸数91戸と言ってもこの価格帯だとディスポーザーがないこともあり得たと思うのですが、しっかりとついています。
また、水回りの天然石天板仕様はありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターとそれ以外も違和感のないものがそろっていますね。

駐車場は全61台で平置4台を除いた57台が機械式になります。
設置率約67%は近年の物件としては非常に多く、1つの特徴ということになってくるでしょう。大半が機械式で、将来的な空車リスクが高くなりますので(2LDKプランも結構ある物件ですし…)、管理組合の収支予算上、駐車場の稼働率を何%で見積り、かつ、何割を管理費会計(残りは修繕積立金会計)に入れているかはしっかりとチェックしておくべきでしょうね。

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