プラウドシティ東雲キャナルマークス【「容積率200%」の敷地面積18,000㎡弱】13階84㎡9,500万円台(予定)(坪単価約376万円)

プラウドシティ東雲キャナルマークス。

第1期まではまだ時間がありますが、個人的にもその形状にかなりインスパイアされた物件なのでこのタイミングで早々に取り上げたいと思います。

豊洲駅徒歩10分、東雲駅徒歩15分の15階建総戸数472戸のマンションになります。
※豊洲と同じ有楽町線なので記載されていないようですが、辰巳駅も徒歩12分ほどで利用できるでしょう。

ポジションとしては、プラウドタワー東雲キャナルコートの斜向かい東雲運河沿いになります。

少々駅距離はありますが、ギリギリでも豊洲駅徒歩10分になるのは魅力の1つですし、目の前にかなり大きなイオン(24時間営業)があることの便利さは何物にも代えがたいものがあるでしょう。東雲キャナルコート内には他にもお店が数多くありますし、買物利便性はかなり高いです。

用途地域としては東雲キャナルコート内のタワマン群のように住居系地域(第2種住居地域)ではなく、工業地域にはなるのですが、パチンコ屋が近いのは東雲キャナルコートにとってもあまり変わりませんし、敷地が18,000㎡弱ととても大きな物件なので隣接していてもそれほど影響はなさそうですね。

むしろ工業地域云々よりも気になったのは当物件(当敷地)の「容積率が200%」という点です。
湾岸エリアにはタワマンなどの大規模マンションが多いことが広く知られていると思いますが、それらは公開空地を施すなどで総合設計制度の適用を受け容積率を600~700%超となっていることが少なくありませんし、一般的な15階建前後の物件においても多くは300%エリアに立っており、「200%」はかなり珍しいのです。

例えばプラウドタワー東雲キャナルコートは敷地面積約9,600㎡・容積率600%弱で総戸数600戸というスケールなので、当物件が仮にプラウドタワー東雲と同様の容積率まで緩和されたとするならば、当物件の敷地面積18,000㎡弱には優に総戸数1,000戸以上のタワマンが出来たことになるのです。

総戸数472戸は湾岸エリアの物件としてはそれほど目立つ数字ではないのですが、容積緩和されたタワマンどころか「200%」という非常に低い容積率ながらその472戸というスケールが実現出来ていることから明らかなように敷地面積18,000㎡弱はとっても大きいということです。
湾岸エリアは大きな土地が出やすく豊洲界隈だけでも東京フロントコート、スターコート豊洲、さらに越中島駅側にはニュートンプレイスなど当物件よりもさらに大きな敷地面積を有する物件もありますが、その中で最も新しいスターコート豊洲でも2005年の分譲ですし、「ノンタワマン」でこのレベルの敷地のゆとりを有する物件というのはかなり久々で貴重なものでもあります。

「200%ならばタワマンなどではない15階建でも容積MAXの延床が得られる⇒十分な空地が得られる」ということであり、それにより豊かなプライベートオーバルガーデンが実現出来ているということになるのです。

※高層住居誘導地区に指定されている東雲キャナルコートとは異なりこちらは特にそういった指定のないエリアですので、もしかするとそこまでの緩和の適用を受けるのが難しかったのかもしれませんが、高さ制限自体はありませんので、容積率200%でも敷地面積18,000㎡弱あればタワマンを建てることは十分可能だったはずで、そういった背景がありながらもタワマンではない「15階建のオーバル形」を採用してきているというのが当物件を見ていく上での最大のポイントであり肝になりますね。
(以下や次の記事でそのあたりをさらにコメントしていきます。)

公式ホームページ
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お部屋はガーデンコートの84㎡の3LDK、南西角住戸です。当物件はこのガーデンコートから右回りでブライトコート、フロントコート、アクアコートとオーバルを描いており、このガーデンコートとフロントコートが「南向き」になります。

オーバル形状なので4棟はおおよそ東西南北それぞれ違う方向を向いているのではないの???と思われるかもしれませんが、デベロッパーの立場になって考えればそうはならないことがすぐにお分かりいただけるはずです。
キャナルサイドとは言え、タワマンではなくそこまで眺望に優れているわけでもない北向き住戸を約4分の1も作ってしまったら販売は間違いなく苦戦しますよね。

つまり、当物件のオーバルというのはプラウドシティ元住吉などでみられる「ロの字配棟の延長上」にあるわけで、このガーデンコートはフロントコートの背後(北側)になる中庭向きのポジションになるということです。
オーバル形状なのでガーデンとフロントの南向き2棟が他2棟よりも大きいことで南向き住戸率は「約70%」と言う高い水準に出来ていますし、さらに、ガーデンとブライトが15階建であるのに対してアクアとフロントは11階建になりますので、このガーデンの上層階住戸からはフロントやアクアの影響がほぼなくなり、日照だけでなく眺望もそこそこ楽しめるポジションということになります。

さて、間取り上のポイントとしては「角住戸感が薄い」ということが挙げられるでしょうか。11階以下はアクアコート側にエキスパンションジョイントで共用廊下がつながっているのに対してこの上層階の場合、西側にアクア(11階建)が存在しませんので、西側にはもっと開口部などを設計出来ていてもおかしくなかったのですが、北西部分にエレベーターが設計されている関係上、西側にまで共用廊下が伸びており、この階であっても角住戸感がイマイチな感じになっています。

言うまでもないことですが、オーバル設計の最大のウィークポイントは「角住戸が少なくなること」であり、そこをどのようにカバーしているかに注目していたのですが、中低層階に至っては1フロア約40戸に対して角住戸と呼べるようなものは1戸程度しかなく(フロントとブライトの隙間のところにあるもの)、もうひと工夫欲しかったという思いが強いですね。

このガーデンコートの北側は運河に面した開放感の高いポジションになりますので、そちら側の「抜け」を活かした両面バルコニー住戸を1フロアいくつかだけでも設けることが出来ていたらかなり魅力的だったように思いますが、オーバルゆえの共用廊下設計が邪魔しますし1フロア約40戸ともなるとなかなか共用廊下を分断するのは大変ですからね。
※ちなみに、エレベーターは3か所にあるので敷地南側のエントランスから各戸までの動線は問題なく、ゴミ置場もオーバルの1階北東部・北西部の2か所にあり、敷地面積が非常に大きな物件なりに考えて造られていると感じます。

なお、間取りで他に気になるのはやはり柱でしょうか。
オーバルという複雑なフロアプランながら全体的にはわりと頑張って柱をアウトフレーム化している印象のある物件なのですが、このプランは結構目立ちます。バルコニー側の梁は扁平梁を採用しているようなので下り天井はそこまでではありませんが、柱位置から分かるように下り天井の範囲は広めですし、柱の食い込みによる居室形状の悪さも気になるところではあるでしょうね。

坪単価は予定価格で約376万円です。前建(フロントコートなど)が加味され13階からこのプランになっており、単価も13階から一段高くなる感じではありますが、それでも角住戸感が薄いことが影響しているのか中住戸との単価差は小さくそこまで突出したものにはなっていません。
ガーデンとブライトの最上階(15階)は100㎡前後のお部屋も多くプレミアムフロア(天井高も2.65mと高め)という扱いになっているので、そちらの単価設定との兼ね合いもあるのかもしれません。

最寄駅や駅距離は違えど、共通点の少なくないプラウドシティ越中島は平均坪単価約300万円という水準だったので平均で330万円程度になるであろう当物件はひと回り高いお値段ということになりますね。

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