プラウドシティ東雲キャナルマークス【角住戸を犠牲にして生まれたオーバル×シームレスな共用空間】4階65㎡6,100万円台(予定)(坪単価約308万円)

続けて、プラウドシティ東雲キャナルマークス。

設計・施工は長谷工ですが、しっかりと二重床が採用されています。
当物件の最大のポイントは言うまでもなくオーバル形状ですが、前回の記事で強く言及したように敷地面積18,000㎡弱もの大きさがありながらも「容積率200%」という点もそれに負けないぐらい大きな特長だと思っています。

タワマンなどに比べると15階建は低くはなりますが、容積率200%の立地としては「十分な高さ」とも言えるわけで、建築面積はたったの約4,500㎡と単純計算で空地率は約75%にもなります。
※当ブログでは空地の大きな物件の場合、必ず計算するようにしていますが、これを越えるパーセンテージの物件は記憶になくてこれまで取り上げた物件の中では最高水準になるのではないかと思います(とりあえず思い浮かんだのはファインシティ王子神谷リバー&フォレストで、ここと同じ15階建で空地率約73%という稀な数字でした)。単純計算にはなりますが、容積率600%のタワマンならば同じぐらいの空地率で45階建程度にはなるので、タワマンだと近いものはあるはずですが、フロア数が増えることで容積率計算対象外面積も増えますし、ノンタワマンでこの空地率はとても異例のことです。

163台の平置駐車場(約35%の設置率なのでちょっと少ない気が…)も空地の多くを消費してはいますが、オーバルの中央には4,000㎡超(なんと楕円の長軸は約90m)というオーバルガーデンが広がっており、その敷地のゆとりとそのオーバルガーデンを中心として実現したシームレスな空間(建物内1階には共用施設が充実している。共用施設・デザイン・管理費などについては正式価格発表後の記事で追記する予定です)が当物件の最大のポイントに他なりません。

前回の記事でも言及したように、通常(タワマンとなるケースを除く)であればこの地にはロの字配棟(敷地形状に沿う形できれいなロの字にはならないだろうが、基本的には南向きの棟の背後に南向きを設計することで南向き住戸率を高める)がなされていたはずですし、住棟に囲まれる内側に駐車場、キャナルサイドとなる現状平置駐車場のある位置にガーデンという選択肢もあったはずですが、いずれにしろガーデンは住棟の背後(北側)で日照はある程度妨げられてしまいますし、プライベート性を高めるという意味でもこの内側に施されたオーバルガーデンは意味のあるものと言えるでしょう。
※タワマンだと建物が敷地中央に寄ってしまい、敷地周囲が公開空地などになることが少なくないので、グランドメゾン白金の杜ザ・タワーザ・パークハウス白金二丁目タワーのように敷地条件などがかみ合わないとなかなかプライベートガーデンというのは造れないものです。

ただその一方で、残念に思ってしまうのはキャナルサイドであることをあまり活かせていない点、角住戸率が非常に低い点ですね。

オーバルとし、かつ、内側にデザイン性の高いシームレスな空間を実現したことで随所に驚きがあるプラウドらしい魅せる設計(特にエントランス前後のダイナミックな水盤が素敵です)になっているのは素晴らしいと思うのですが、やはり通常の板状マンションに比べると柱が食い込んでいますし、角住戸らしさを感じることが出来るプランが非常に少ないのは根本的なところでどうなのかなと…。
ちなみに、オーバルタワマン(全方位に住戸がある)であるMMタワーズフォレシスは内廊下設計でこちらよりも各戸のスパンが確保されていたので、この物件よりも「角住戸らしきもの」がありましたが、それでも一般的な角住戸に比べると角住戸感が薄く当時も少々疑問でした。

また、東雲運河側は北側になるのでメインバルコニー(北向き住戸)を設ける必要性は薄いものの、前回の記事でも書いたように両面バルコニープランを設けたり、キャナルサイドにもちょっとしたガーデンを設けるなど何かしらさらなる「+α」があっても良かったように思ってしまう部分もありますね。

棟によって15階建と11階建という高さの違いがあるので難しいところではあるのですが、屋上にプライベートテラス(オーバルを一周できるようなクロスエアタワー離接(一般人も入場可能)の目黒天空庭園的なものだったら最高でした)なんかがあるとさらにオーバル形状を活かせることが出来ていたのではないかと思います。

オーバル形状というだけでも非常にインパクトのある物件ではあるのですが、せっかくここまで手間をかけてオーバル形状にしているのですから余計にそういったもうひと工夫を見たかったという思いが強くなりますね。

前回のプラウドシティ東雲キャナルマークス

公式ホームページ
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お部屋はアクアコートの65㎡の3LDK、西向き中住戸です。アクアコートの中でも南寄りに位置したプランになるので、南西方向にパチンコ屋の建物が視界に入ってきますが、正面から北西方向にかけてはキャナルビューになります。東雲運河はかなり幅があるので、前建までの距離は十分に確保されていますね。

間取りとしては、田の字ベースのものにはなりますが、開口部に特長があります。
LDから洋室3にかけてクランク形の連窓サッシが採用されており、洋室3の扉もウォールドアが採用されているので、中住戸としてはかなり開放感の高いものになりますね。

60㎡台中盤の3LDKであり、物件内でも小ぶりなプランにはなりますが、LDの10.8畳などを初めとして居室畳数は専有面積のわりに確保出来ている印象ですし、収納も違和感のない水準です。

専有面積に占める居室畳数割合は73.5%((10.8畳+3.4畳+6.0畳+5.0畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷65.46㎡)と田の字ベースの中住戸の平均よりも高くなっています。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

洋室3は柱の影響で居室形状に難があり、4.5畳という大きさなので余計にきれいな形状が望ましかったとは思いますが、オーバルゆえの特殊なプランであることを考えると大きな違和感のないものではあるでしょうね。
ちなみに、オーバル形状ゆえに同じ中住戸でも専有部形状は少しづつ異なっており、そこにミライフルやウゴクロ(一部住戸)も採用しているので非常にプランバリエーションが豊富で間取りを見る選ぶ楽しさもありますね。

なお、玄関前はオーバル形状だからこそと思えるゆとりあるスペースが実現しています(ここから眺めるオーバルガーデンの様子もなかなか格別でしょう)。

一方、最も残念に感じるのは最大天井高が2.45mという点でしょうか。12~14階は2.55m、15階は2.65mとなりますが、11階以下は2.45mと分譲マンションとしては最低限の水準になります。

坪単価は予定価格で約308万円。豊洲駅がこことは異なり駅徒歩11分になってしまうとはいえ、近隣で2016年から分譲されたクレヴィア豊洲の平均坪単価が約280万円(ここの平均は330万円ぐらい?)だったことを考えるとやはり強気な設定と言えると思います。
東雲キャナルコート内の築浅物件プラウドタワー東雲キャナルコートのここ最近のリセール市場での成約単価は250~270万円が多くなっており、そことの差も結構大きいです。

オーバルであることが外観デザインに与える影響は少なくなく、タワマンにも負けないぐらいのインパクトや存在感を有した物件であるのは間違いなく、それだけでも一定の付加価値があると考えられますが、オーベルであることで角住戸率が低かったり、柱の食い込みがあったりなどの弊害が生じており良い事ばかりとも言えませんのでね。

ただ、こういう言い方はよくないかもしれませんが「角住戸を犠牲にしてまで実現したオーバルガーデン周りのシームレスな空間」が売りとなっているわけですから、もともと中住戸を望んでいた方(予算その他との関係上)、大規模なプライベートガーデンを求めていた方には少なからず魅力のある物件ではあるでしょう。

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