ライオンズ東向島ミレス【南に向島百花園とスカイツリーを一望】42㎡3,300万円台(予定)(坪単価約259万円)

ライオンズ東向島ミレス。

東向島駅徒歩4分、曳舟駅徒歩11分の9階建総戸数37戸のマンションです。

ライオンズクオーレ東向島の記事で言及しているように数々のライオンズが分譲されているエリアになりますが、むろんミレスシリーズは初めてになります。

1戸だけ66㎡というのがありますが、それ以外は30~50㎡台のみで構成されており、ここも他のミレスシリーズ同様、面積を絞ることで単価を追求し採算をとることを念頭に置いたプロジェクトということになります(超都心の超高額物件は財閥系などのブランドがないと厳しい戦いを強いられますし、かといって郊外寄りでファミリータイプを分譲するにも建築コストの高騰などが理由で販売は楽ではないので、ここ1~2年は「郊外と都心の間で面積を絞って供給する」というのが準大手デベの王道になっています)。

さて、当物件のポジションは駅徒歩4分である反面、明治通り沿いということでミレスシリーズ(コンパクトレジデンス)にお誂え向きの立地ではあるのですが、何気にかなり特長のあるものです。

南方向明治通りの向かいに向島百花園の広大な敷地が広がっており、南向き住戸率も非常に高い物件なので、多くのお部屋から向島百花園の緑、さらにその先にスカイツリーまで望むことが出来るのです。

屋上にはスカイガーデンが設計されているので、低層階住戸などにお住まいの方でも眺望を楽しむことが出来ますし、隅田川の花火大会の特等席にもなりますね。

設計はT設計工房、施工は斎藤工業になります。

公式ホームページ
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お部屋は42㎡の2LDK、南西角住戸です。物件内で最も明治通りの影響を受けるポジションではありますが、そのような目立つポジションゆえに西側に外観デザイン上もインパクトのある大きな開口部が施されているわけですし、前述のように南西方向の向島百花園とスカイツリービューはそうそうお目にかかれない素晴らしいものですし、もちろん低層階でも日照良好です。

間取りとしては、42㎡の2LDKでこのご時世らしいギリギリの狭小プランなのですが、専有面積からすると居室畳数は大き目ですね。
玄関からの動線上にキッチンをはめ込むことで効率性を高めることが出来ています。

とは言え、洋室は4畳・3畳ですし、ろくに衣装収納が施されていない点はどうしたもんかな…と思いますが、トイレやキッチンにも窓がありますし、ファミリータイプ中心の物件の中にあるような40㎡台のプランではまず実現することのない「豊かな開口部」という明確な差別化要素が施されているのは良いことだと思います。

坪単価は予定価格で約259万円です。低層階でも向島百花園やスカイツリーが望めますので、明治通り沿いであることを加味してもこのご時世としてまずまずこなれている方にはなるでしょうか。

前述のように準大手デベロッパーはこういったエリアにまでコンパクトレジデンスで進出する必要が出てきており、このエリアにこの面積帯のニーズがどこまで???という疑問がないと言えば嘘にはなるのですが、そういった立地であるがゆえにここまで面積を絞っても単価の伸びは限定的で(方角は少し違いますが同じ駅徒歩4分でファミリータイプ中心のイニシア墨田の平均坪単価は約240万円)、この界隈でコンパクトタイプを探しており、日照や眺望を重視したい方にとっては悪くない物件と感じますね。

設備仕様面は、少戸数のため当然ディスポーザーはありませんし、トイレ手洗いカウンターどころか床暖房もないのは残念ですね(50㎡超にのみ床暖房付)。同じミレスシリーズでも物件によっては40㎡超に床暖房がついているケースもあるんですけれどもね…。

管理費は464円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、かなりの小スケールであることが災いしてか非常に高額な水準になってしまっています。

駐車場は2台のみですがいずれも平置になります。

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