パークスクエア浦和常盤【敷地形状なりの「全戸南向き×全戸ワイドスパン」だけども…】72㎡5,580万円(坪単価255万円)

パークスクエア浦和常盤。

浦和駅徒歩9分(利用時間7:00~24:15のアトレ北口改札まで徒歩7分)の13階建総戸数72戸のマンションです。

当初のシティテラス浦和常盤レジデンスからシティハウス浦和パークフロントになり、三度目の正直でこの「パークスクエア」になったようですね。北浦和駅徒歩5分でシティテラス浦和常盤がこの後分譲されますのでそことの兼ね合いもあるのでしょうが、「パークスクエア」って随分長い間使われていないのになぜここで…。

わりとスケールの大きな物件で使われていたブランドだったはずですし、住友不動産のブランディングってどうなっているんだろうか…。

ポジションとしては、常盤公園から東へ続く並木の先で、敷地西側が旧中山道に面しています。以前は複数の戸建などがあった土地で、そこがこのようなスケールのマンションになるのですからなかなか凄いですね。
この物件のすぐ北側で予定されているザ・パークハウス浦和レジデンスの土地もやはり以前は複数の別々の建物で構成されていたと思いますし、これも浦和駅界隈の人気の賜物と言って良いのでしょうね(人気があるからマンションが高く売れ、土地の値段(仕入値)も上がるので地上げもやりやすくなり、土地がまとまりやすくなる)。

隣接南側では㈱タグチによる12階建の店舗・共同住宅計画があり(現状は「お知らせ標識」の状態で「建築計画」は未確定)、当物件は完成前に南面が塞がれるという憂き目にあってしまうようですが、近隣の土地がいつなんどき売却されマンションが立ってもなんらおかしくないエリアなので(南側ちょっと先には大きな敷地のテスタパーキングなんかもありますね)、こういったタイミングで分かって良かったのではないでしょうか。

なお、通学校は仲町小と常盤中です。常盤中まではかなり距離がありますが、人気の学校ですし、この距離でも…と思われる方も少なくないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南西角住戸です。南側は隣接地において前述の㈱タグチによる12階建の店舗・共同住宅計画があり、視界が妨げられる可能性が高いですが(当プランは敷地西端なのでタグチのマンションがどの位置に建つかによって状況は結構変わってくる)、西側はちょうど常盤公園とその手前の並木道という感じになり、半永久的に良好な視界が保たれるであろう点は魅力でしょう。

間取りとしては、近年、安易な田の字プランのオンパレードとなることも少なくない住友不動産の物件にしてはかなり特徴のあるものになっています。

当物件は敷地形状が非常に東西に細長くなっており、どんなデベロッパーが設計しても「全戸ワイドスパン×全戸南向き」になるので、そこにデベロッパーとしての矜持のようなものを特に感じることはないのですが、ダイレクトウィンドウを豊富に設けているあたりは住友不動産ならではということになるでしょうか。

設計段階では㈱タグチ計画は存在していなかったわけで、こちらの方が後だったならばこのようなダイレクトサッシは設けられなかった可能性が高いですが、南面が良好(㈱タグチ計画がなければ)だったことで西面(妻面)の設計をおろそかにしていたら目も当てられない状況になっていたわけで、しっかりと常盤公園側の西面に開口部を設けていたのは救いと言えるでしょう。

ただ、当物件は中住戸などにもダイレクトサッシを設けているぐらいで、いわゆるフルバルコニー設計になっていないので、南面でさえも柱が食い込んでしまっているのが気になりますね。

13階建とそこそこの高さがあり、なおかつ、かなり細い板状設計であることも影響してか柱は結構太いですし、居室形状にはかなりの影響が生じています。

柱が食い込むことで柱と柱を結ぶライン上の天井部には梁(下り天井)が広範囲で生じますし、その下り天井の影響で洋室2の引き戸の方立てがかなり大きなものとなっているのも残念な要素になります。

角住戸ながら玄関廊下は一直線で効率性は悪くありませんし、洋室2室や洗面所がノンリビングインになっているのも良い点ですが(一般的なデベロッパーの角住戸であれば洗面所がノンリビングインなのは当たり前なのですが、近年の住友物件は結構リビングインが多いので…)、プライバシー面への配慮は今一つということになるでしょう。

なお、共用廊下はお得意のS-マルチコアシステムを採用しており、スッキリしてはいるのですが、あまりに南北が短い敷地形状であるためか共用廊下の幅がかなり狭くなっているのが気になりますね。角住戸なので階段を利用する人がいない限りは玄関前を人が通ることはあまりないとは思いますが…。

坪単価は255万円。住友物件ですので当初はもっともっと上の価格が予定されていたのですが、㈱タグチ計画の煽りをモロに受けた結果、同時期分譲になったプラウド浦和常盤テラス(とっくに完売)と同じような水準になったようです。

強気な価格で知られる住不物件ながらこの水準でしかないのはむろん南面リスクが高いからですが、プラウド(平均坪単価は約260万円)とは異なり線路の影響はほぼないでしょうし、このお部屋は西方向の視界が半永久的に保たれる可能性が高いことを考えると違和感はないでしょう。
南側の建築計画が確定すると買いやすく(検討しやすく)はなりますが、仮に思いの外このお部屋には影響が小さいとなった場合には価格が上がるんでしょうね…。

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