ピアース明大前【「明大前」と言う響きからは想像しにくい好立地】5階72㎡9,190万円(坪単価420万円)

ピアース明大前。

明大前駅徒歩5分の6階建総戸数39戸のマンションです。

明大前駅は駅前が学生街的に賑わっていますので、徒歩5分圏内は商業地域が中心になりますし、駅徒歩5分圏内で分譲されるマンションも学生に焦点を当てた「甲州街道沿い(首都高沿い)」のいわゆるワンルーム投資マンションばかりです。

ワンルーム投資マンションを除くと明大前駅徒歩9分圏内ぐらいまで範囲を広げても2009年のユニーブル世田谷明大前以来約8年ぶりの供給になるはずです。
※2016年分譲のクレアホームズ永福町(杉並区和泉2丁目)が駅徒歩10分でも明大前駅徒歩圏内(最寄駅は永福町の徒歩5分なので明大前感は薄いが…)では非常に貴重なファミリータイプでした。

当物件もユニーブルに近い面積帯で30~50㎡台が多くはなっていますが、敷地の大半が第一種住居地域(一部は近隣商業地域。南側道路の向かいは第一種低層住居専用地域)にあり、明大からも離れたポジションになりますので、駅徒歩5分圏内ではかなり落ち着きのあるポジションですね。

この界隈でのマンション分譲はもの凄く貴重ですし、通学区の松原小学校も至近というポジションなので、ファミリータイプのニーズも十分にありそうです。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。前述のように南側は第一種低層住居専用地域になっているので、この5階住戸は半永久的な日照はもちろんのこと、視界抜けも保たれるという素晴らしいほどに恵まれた条件になります(東側は当敷地と同じ第一種住居地域ですが、戸建ばかりなのでやはり視界抜けが得られます)。

自身の敷地も第一種低層住居専用地域だとこうはいかないわけで(南側の建物と同じ高さまでしか建てられない)、南面がこの条件というのは本当に恵まれていますね。

間取りとしては、「明大前」という響きがファミリーに結び付きにくいためか、抜群の立地条件のわりには小ぶりな印象がありますが、角住戸にしては玄関廊下は短い方ですし、バランス的にも悪くないでしょう。

角住戸の72㎡だと居室畳数が思うように確保出来ないケースも珍しくありませんが、当プランはLD12.5畳、キッチン4.4畳、主寝室7畳など全体的にしっかりとした畳数を確保することが出来ており効率性の高さが伺えます。

角住戸ながら洋室2室がリビングインなのはちょっと残念な気はしますが、玄関周りのプライバシー性も高く、玄関廊下が一直線ではない角住戸でこの効率性の高さはなかなか素晴らしいものがありますね。

南面の柱がインフレームなのは少々疑問ですが(室内窓際の下り天井の幅も大きくなります)、東面は申し分なく、角住戸らしい魅力豊かなプランです。

坪単価は420万円。ピアースですし、物件スケール的にも小ぶりなものにはなるのでディアナコートまでの高級感こそありませんが、前述のように交通至便な明大前駅徒歩5分というだけでも貴重なのに、それに加え南面が第一種低層住居専用地域となり眺望も得られるお部屋ということを考えると意外にも大人しい価格という印象を受けます。

明大前駅の物件ではありませんが比較的近いポジションにあるジオ世田谷松原(最寄駅は梅ヶ丘駅で徒歩7分)の上層階住戸とほぼ同じ単価で、この高い交通利便性と南面条件でのこの単価は目に優しい方と感じますね。

明大前という駅のイメージがこういったファミリータイプにミスマッチしている部分があるのも確かで近隣の方以外にはなかなか目に留まりづらいのかもしれませんが、ファミリータイプにとっても非常に魅力あるポジションですからね。

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