ピアース明大前【この面積帯でもこの単価】1階33㎡3,590万円(坪単価363万円)

続けて、ピアース明大前。

設計は日本エーコン、施工は東亜建設工業、そしてデザイン監修はフレグラインになります。
フレグラインは非常に素晴らしい出来だったピアース初台センティア以降、ピアースシリーズで頻繁に起用されるようになっており、ピアース下北沢ピアース千代田淡路町など、ピアースの高価格帯で惜しみなく腕を振るっています。

当物件の外観デザインは、バルコニーの木調天井と打ち放しがポイントで、驚くような斬新な部分こそないものの、端正かつ高級感のあるものです。

エントランスは道路からしっかりとセットバックした位置にあり、幅のあるエントランスアプローチとガラス面豊かなエントランスホールを採用することで小規模物件ながら空間的な広がりを感じやすい設えになっているのもポイントの1つと言えるでしょう。

内廊下の住戸玄関前床はタイル貼が施されているので高級感がありますし、近年のピアースシリーズの中ではかなり高級感を意識した物件ではないでしょうか。

前回のピアース明大前

公式ホームページ
IMG_3400[1]
お部屋は33㎡の1LDK、北向き中住戸です。北東側には敷地形状に沿うような形で同物件の別プランがありますし、この階では北西方向戸建とのお見合いもあります。

間取りとしては、物件内でも小さなものですし、1LDKとしてもかなり小ぶりなものになります。

柱はアウトフレーム化されてはいないものの、隣戸プランなどとの関係上、当プラン側の柱の食い込みが少なくなっているのは良い材料ですが、柱と柱を結ぶライン上の天井部には梁(下り天井)があるのでそのあたりには注意が必要です。

専有面積が専有面積なので小ぶりな居室畳数は特には気にはなりませんが、この大きさならば広めのスタジオタイプとして使いたい方もいるでしょうし、ベッドルームの扉は完全に開け放つことの出来るウォールドアなどのタイプになっていると良かったでしょうね。

前建に配慮しているのかもしれませんが、ベッドルームの開口部がかなり小さいのも残念です。
もっと大きなものに出来るよね…。

坪単価は363万円。物件内で最も難のあるポジションと言っても過言ではありませんので、物件内で下限となるこのような単価になるのも納得です。

しかしながら、マンション市況が良い時期であればこういったワンルームマンションに毛が生えた程度まで面積を絞ったプランであればもっと高い単価がついていたでしょうし、当物件はそもそもの立地条件(交通至便と落ち着きを両立させた明大前駅徒歩5分)がかなり恵まれているので、この単価は少々意外でした。

10月に入ったので本来であれば秋商戦がもっと盛り上がる頃なのですが(第一期を開始する物件が増えてくる)、今年はスタートが遅いと感じていますし(第1期で満足のいく戸数を販売するのに足りる要望書(見込客)が集まらず後ズレしている)、こういった価格帯を見てもやっぱり市況は芳しくないと感じますね。

管理費は289円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件なので違和感はないというか、むしろこなれている方と言う印象です。常々言っているように管理費は物件価格(購入者の支払能力)に比例しているのが一般的で当物件はリーズナブルな方と言えるでしょう。

駐車場は全10台で身障者用1台(平置)を除いた9台が機械式になります。

0 Comments



Post a comment