コスギ3rdアヴェニューザ・レジデンス【駅徒歩1分×80㎡台のダブルボウル】27階89㎡10,898万円(坪単価403万円)

コスギ3rdアヴェニューザ・レジデンス。

武蔵小杉駅徒歩1分(JR線。東急線は徒歩2分)の38階建(建築基準法上は39階建)総戸数519戸(事業協力者住戸54戸含む、他店舗事務所等)のタワーマンションです。

横須賀線・湘南新宿ラインのホームまでは南武線のホールなどを経由し、さらに徒歩6分の距離が必要なのでけして近くはありませんが、東急線までは徒歩2分と言う距離感ですし、実質的には南武線だけであっても表記上「JR武蔵小杉駅」徒歩1分になるのは少なからず魅力と言えるでしょう。

ポジション的には東急武蔵小杉駅直結の東急スクエア(エクラスタワー武蔵小杉)の西側向かいで、駅徒歩1分表記にはなるのはJR側ではあるのですが、イメージ的には東急の方の目の前という感じになりますね。

なお、当物件のデベロッパーは三井不動産の他に東急不動産も名を連ねており、東急側の駅前で行われる住商一体の再開発ということになります。

敷地東側の低層棟とタワー棟下部にはみずほ銀行、川崎信用金庫、こども文化センター、保育施設、総合自治会館、その他複数の店舗などが入居し、敷地南東端に設けられた賑わいの場となるサウスパークと共にこの街を一段と盛り上げてくれることでしょう。

ちなみに物件名の「3rd」は、タワー棟と低層棟の間を貫くのが「三丁目通り」であることと、心地の良い第3の場所(自宅、職場以外の)を意味するサードプレイスをかけたもののようです。

ちなみに、昨今、駅の混雑が話題に上ることの多い武蔵小杉駅ですが、横須賀線のホームを増設すると共に、新しい改札を設置することが発表されています。
供用開始は2023年度予定と、当物件が完成する2020年よりも遥かに先の話になるので、当物件の入居開始でさらに人口が増えることを考えると少々心配ではありますが…。

公式ホームページ
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お部屋は90㎡弱の4LDK、南角住戸です。次の記事で詳細は説明しますが、個性的なフロア形状をした当物件の南東・南西の頂点部分に位置するお部屋で日照的にも眺望的にも当物件内でベストと言えるポジションにあります。

南東方向にはシティタワー武蔵小杉など当物件よりもさらに高い物件などもありますが、南~南西にかけては申し分のない視界抜けが望めますね。
むろん将来的な保証はありませんが、タワーが林立する小杉界隈で駅徒歩1分という立地であることを考えるとかなり恵まれたお部屋と言えるでしょう。

間取りとしてはそんな魅力の高い物件内で目玉となるポジションゆえに大き目の面積が確保されています。

最上階プレミアムフロア(最大天井高2.8m)には100㎡超のものもありますが、それを除くと29~37階にある当プランと非常に良く似たH-89タイプ(当プランよりも気持ち大きい)が最も大きくなっており、当プランも最大級のものであることに変わりはありません。

パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンのウエストには一般階にも90㎡超の4LDKがありましたので若干小さくはなりましたが、大規模なタワーであっても一般フロアでは80㎡あるかないかぐらいの物件も増えており、三井不動産のブランド物件に相応しいプランニングと言っていいように思います。

居室配置はタワマンの角住戸らしいオーソドックスなものですが、これだけの専有面積がありながら柱の影響が非常に少ないプランで、三井物件らしさのある魅力ある設計です。

ガーデンとは異なり順梁を採用しているので、窓際の逆梁カウンターはありませんし、下り天井高は約2.15m、サッシ高は約2.2mとタワマンらしい好水準ですね。
パークシティ武蔵小山ザ・タワーはここよりもさらに高額な物件ですが、三井タワーとしては珍しいほど目立つ下り天井高(2.05m)になっていたので、ここもちょっと心配してはいたのですが、この水準でホッとしました。
※たかだか10cmかと思われるかもしれませんが、「最高部とのギャップがどのぐらいか?」という点も大切で、ここの最大天井高2.55mとの差が40cmと50cmとではかなり印象が違うものです。まぁ、30cm内が理想ではあるのですが、そこまではなかなかね…。

また、当プランの大きなポイントの1つにダブルボウルがあります。
当物件は80㎡のプランにもダブルボウルが採用されているぐらいダブルボウルを積極的に導入する方針のようです。90~100㎡超ならまだしも80㎡台でダブルボウルが採用されるケースは非常に限られているのでかなり希少性がありますね。
ザ・パークハウス経堂プレイスシティハウス吉祥寺南パークフロントなど70㎡でもプランによってはダブルボウルが採用されることもたま~にはあるのですが、70~80㎡台でのダブルボウルは本当に少ないです。

坪単価は予定価格で約403万円。このお部屋は一般グレードですが、この南角だけは29階からプレミアムグレード(天井高は同じだが、内装・設備が異なる)になっており、プラン的には大差ないものながら37階だと坪単価460万円を超えてきます。
そのため、最上階住戸も含め「上には上があるお値段」ではあるのですが、物件内では高層階となる眺望も特等席的なポジションとは言え、「53階建だったガーデンにおいては中層階でしかない」この階数でのこの単価はなかなかですね…。

当プランは南東角や南西角ではなく「日照的にも眺望的にも物件内で明確にNo.1と言える南角」になりますし、ガーデンは駅徒歩4~6分(棟や路線により異なる)という立地だったので駅距離の差が影響してのものでもあるのでしょうが、ガーデンの後半は販売スピードがかなり鈍っていましたし、ガーデン(平均坪単価は約330万円)からの価格上昇率は想定していたよりも大きかったですね。

日本医大のところの三菱地所レジデンスによるツインタワー計画はまだ時間がかかるようですし、後発タワマンまでは少し間隔が空きそうなことなども考慮されての値付けなのでしょうか。

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