コスギ3rdアヴェニューザ・レジデンス【ハートフルなタワーだが価格は可愛くない…】8階45㎡5,268万円(予定)(坪単価384万円)

続けて、コスギ3rdアヴェニューザ・レジデンス。

設計・施工は大成建設で制振構造が採用されています。
パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンのような超高層タワーではないので、免震構造を採用していないということもあるのかもしれませんが、通常のエリアであれば38階建はかなり高い方ですし、欲を言えば免震構造であって欲しかったですね。
そもそも、制振ダンパーが全体の3分の1程度の低層部だけにしかないですし…
※制振ダンパーは高層部を除いた中低層、全体の3分の2程度に施されることが多く、高層部までの全体に施されていることは少ないのですが、3分の1程度というのはちょっと少ないです。世の中には制振でさえもない単なる耐震のタワマンもたくさんありますので、耐震性に問題があるなどと言うことは一切ないのですが、これでは制振と言いたいがために付けたと言われても仕方がないような…。

なお、外観デザインには特長があります。
南方向から眺めると一見フロア形状が正方形に近い一般的なタワマンのように見えるかもしれませんが、北側中央部がえぐれたフロア形状になっており、上から見るとハートのようにも見えますね。
鉄腕ダッシュで池を作っている東京富士大学の屋上を思い出します…。

オーバル形のプラウドシティ東雲キャナルマークスのように特殊なフロア形状が外観に大きな影響を与えているとは言えないのですが、ミッドタワーグランドなどと同じで、こうやって1辺をえぐることで角住戸率が高くなるわけで、小ぶりな部屋を探している方でも角住戸に巡り合うことが出来るのは大きな長所と言えるでしょう(一般的な1フロア4戸の設計だとこういった大規模物件は角住戸が70㎡超ばかりになりがちだが、当物件はギリギリ60㎡未満のものもある)。

共用施設や管理費等については正式価格発表後の記事で言及する予定ですが、各階にゴミ置場・防災倉庫に加え宅配ロッカーまでもが設けられており、非常に便利ですね。

前回のコスギ3rdアヴェニューザ・レジデンス

公式ホームページ
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お部屋は45㎡の1LDK、北西向き中住戸です。南武線の線路の向かいにザ・ガーデンなどを望むポジションなので、超高層のガーデンに見下ろされる感じでもありますが、ガーデンまでは結構距離がありますので、タワマンの林立する小杉界隈ではけして条件の悪いポジションではありません。
この面積帯ならば日照が資産価値に与える影響も小さいでしょう。

間取りとしては、40㎡台の1LDK中住戸としてはこれ以上ないぐらい魅力の高いものです。

この大きさでこのワイドスパンというのがまず凄いですし、柱の影響もほとんどありません。柱位置は隣戸側にズレているだけで柱がバルコニー内にアウトフレーム化されているわけではないので、室内窓際天井部の下り天井部分の幅はわりと長くはなっているのですが、前回の記事で書いた2.15mならば悪くないでしょう。
また、ワイドスパンであることで奥行(玄関からバルコニーまでの距離)を短めに出来ており、廊下がコンパクトであるがゆえに全体的に効率性が高くなっているのも評価出来る点になります。

LDだけでも10畳超確保出来ていますし、収納も豊かですね。

スパンのわりに開口部幅がイマイチなのが残念なのですが、それは当物件の中住戸全体に言えることで、ある意味角住戸率を高めたことの弊害なのかもしれません…。

坪単価は予定価格で約384万円。う~ん…、ミッドタワーグランドの1LDKとそれほど違わないですね…。
昨今の三井タワーはこういった1LDK(40㎡)の単価をかなり強めにする傾向があるので驚きこそありませんが、ここまでとは思いませんでした。

ザ・ガーデンの低層階は40㎡台でも300万円ちょっとからあったと記憶していますし、いくら何でも上げすぎかと…。

まぁ、近隣の築5年内のタワマンの40~50㎡台だと坪単価330万円超(条件の良いものさらに1割程度上)の成約は珍しくなくなっているので、おかしな水準とまでは思いませんが、容赦ない水準ですね。
北仲(の価格設定)でやらかしてしまったせいもあるのかな(笑)。
あそこまでやってしまうと営業マンの負担が半端ないですし、企業にとってはいい事はないでしょう…。

設備仕様に関しては前述のように正式価格発表後に言及しますが、やはり全熱交換器がついています。
このような価格帯のタワマンであっても全熱交換器がついているケースは稀なのですが、武蔵小杉界隈はグランドウイングタワー、ザ・ガーデンと全熱交換器がついていましたので、それらよりもかなり高額になる後発のここが付けないわけにはいかないということです。

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