セイガステージ二子玉川【リバービュー×桜ビュー】60㎡4,498万円(坪単価248万円)

セイガステージ二子玉川。

二子玉川駅徒歩22分の5階建総戸数33戸のマンションです。

他駅の記載はなく二子玉川駅のみの駅徒歩22分ともなると岡本か鎌田かと言うことになってくるわけですが、ここは鎌田になります。

ギリギリ岡本側ではありますが、近年も近隣で同じ駅徒歩分数のイニシアクラウド二子玉川が供給されています。

そんな駅距離のあるポジションですし、岡本の主要部とは異なり高台ポジションではもちろんないわけですが、立地は仙川沿い(桜並木沿い)の三方角地であり、低層建の小さ目のマンションであることを考えると稀なほどの開放感がありますね。

また、南側隣接地に鎌田図書館、砧南小学校・中学校が間近に見える徒歩3分、さらに多摩川河川敷までも徒歩13分という距離感なので、子育て世代にとっても魅力ある物件と言えるでしょう。

設計はクレオ、施工は多田建設になります。
外観は大きな特徴こそありませんが、前述のような開放感の高い立地条件に適したガラス手摺を多用した爽やかなデザインですね。

低層建ながらファミリータイプ中心の総戸数33戸というスケールになっていることからも分かるように敷地面積は1,100㎡弱というそこそこの大きさがあります。

公式ホームページ
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お部屋は60㎡の3LDK、南西角住戸です。ビューレジデンス棟の南端に位置したプランで、南側にはサウスレジデンス棟があるため、南方向からの日照は得られません。
しかしながら、通風面では南側に開口部があるのは意味がありますし、西側はビューレジデンスという名の通り仙川のリバービュー×桜並木ビューということで低層建物件としてはかなり開放感の高い眺めを得ることが出来ますね。

間取りとしては、中小デベ物件らしくかなり面積を絞った3LDKということにはなりますが、これ以上ないぐらい玄関廊下をコンパクトにしたことで、この面積の3LDKだとなかなか実現出来ないLDK12.5畳という大きさを確保していますし、各洋室も4.5~6畳と違和感のない水準です。

収納を減らすことで居室畳数を重視しているのであればこのような畳数でも「普通」ですが、当プランは収納を一般的な3LDKの標準かそれ以上と言ってよいぐらいに充実させており、その収納とのバランスを考えるとこの居室畳数は効率性を限界まで追求した賜物と感じますね。

低層建で柱は細いものの、柱がアウトフレーム化されていないのは残念で、居室形状はあまり良いものではありませんが、狭小プランなりに頑張っているプランと言って良いでしょう。

坪単価は248万円。平均だと直近の近隣2物件イニシアクラウド二子玉川ウエストとブリシア二子玉川Ⅱ(ちなみに、当物件の販売代理はブリシアブランドのデベロッパーであるブリス)の平均坪単価約260万円に近似した水準になると思われ、違和感はないでしょう。

イニシアクラウド二子玉川は非常に特徴豊かな物件でしたし、ブランド的な知名度もこちらよりも高くなりますが、一口にファミリータイプと言ってもこちらとは異なりかなり面積帯が大きなものが多かったので、グロス水準が大きく異なりますし、当物件は前述のように小中学校に挟まれたポジションなので、このグロス帯(価格帯)ならば予算的にも立地的にも子育て真っただ中の一次取得層ニーズがありそうです。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどもありません。
ただ、単価水準からすればやむを得ないところですし、食洗機や床暖房はついています(ブリスのブリシアシリーズの場合、床暖房がついていないのが普通なので念のため記載しました)。

管理費は158円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数33戸というスケールからするとリーズナブルな水準と言えるでしょう。
ちなみに、管理会社はレーベンコミュニティになります。

駐車場は全6台で身障者用1台(平置)を除いた5台が機械式です。

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