オープンレジデンシア鷹番【駅徒歩5分内×鷹番の第一種低層専用地域】75㎡12,580万円(坪単価552万円)

オープンレジデンシア鷹番。

学芸大学駅徒歩4分の地上3階地下1階建総戸数24戸のマンションです。

2014年に分譲されたブリリア学芸大学の記事で言及しているように学芸大学駅の徒歩5分圏内というのは非常に貴重なのですが、当物件は鷹番アドレスの第一種低層住居専用地域ということで駒沢通りに面していたブリリアよりもさらにさらに貴重なポジションということになります。

オプレジらしい小規模物件にはなりますが、第一種低層住居専用地域のフロア数が稼げていない総戸数24戸なので敷地面積は約830㎡とそこそこの大きさがありますし、無理なく南向き住戸中心と出来ている敷地形状も申し分ありません。
※普通にしっかりと接道しているにもかかわらず駐車場が1台もないあたりはまさにオプレジであり、残念ではありますが…。

設計はアートプランニング、施工は新三平建設です。

エントランス周りには土の質感が特徴的なミックスタイルを用いるなど、全体にシックなトーンでまとまってはいるのですが、エントランスの道路面からのセットバックもわずかなものでしかありませんし、単価的には少々淡泊な印象がありますね。

同じ第一種低層住居専用地域でスケール的にも大差ないオープンレジデンシア代々木上原ヒルズ(価格帯はこちらよりも若干上だが大差ない)などと比べると芸がなく淡泊な印象を受けてしまうデザインで、近年デザイン面にも力を入れるようになってきた高価格帯オプレジの中では物足りなさを感じずにはいられません。

とかく立地が貴重なことの弊害なのでしょう。
このような珍しい立地というだけで売るのは難しくないでしょうから…。

公式ホームページ
IMG_3417[1]
お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。周りも同じ第一種低層住居専用地域ですが、マンションは少なく戸建が中心になりますので、屋根の形状などの関係もあり当物件の最上階住戸からは視界抜けもそこそこ得られます。東側は接道しているので前建との距離が確保出来ていますし、立地自体が恵まれた物件の中で最も恵まれた贅沢なポジションになります。

プランとしては何気に四方角住戸になっているのが興味深いですね。
LDが南側に凸な形状になっているので、LD自体が三面採光ですし、ベッドルーム2の北側にはルーバルもあるというかなり特色の豊かなプランになっています。

一方、75㎡は恵まれたポジションの角住戸としては小さく、玄関位置との関係上、廊下も一般的な角住戸並の長さがありますので、効率性には少々の難があるところが気になりますね。

LDKは16畳と数字上の違和感はありませんが、見ての通りLDの入口ドアはかなり玄関寄りにあり、LDの入口付近には実質的には廊下のようなデッドスペースがかなり大きく混入していることに注意が必要です。

LDが特徴のある設計であることが影響し、東側(妻面)の柱間隔が短く、凹凸ある居室形状(+窓際の梁)もこの価格帯の物件としては少々残念な点でしょう。

坪単価は552万円。当物件は50~70㎡台中心で地下住戸を除くと500万円前後が主な単価帯になりますので、「最上階南東角×ルーバル付」のプランということを考えると違和感のない単価帯ではあるのですが、専有部の効率性は高いとは言えませんし、このような単価帯からすると余計に共用面の淡泊さを感じずにはいられないというのはやはりありますね。

また、優に億ションとなる価格帯ながら駐車場がないという点もネックの1つになるでしょう。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、シーザーストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンター、さらに廊下床、洗面所・トイレ床のタイル貼とそれなりのものにはなっています。オプレジシリーズはこの水準でもビルトインエアコンなどが採用されないのは残念ですが、大きな違和感はありません。

管理費は328円/㎡。少戸数のためディスポーザーはありませんし、外廊下なのですが、小規模でスケールメリットが得られないためかかなり高額な水準になってしまっています。

0 Comments



Post a comment