ジオ南雪谷【駅距離良し、環境良しのルーバルプランでも控えめな単価】93㎡9,730万円(坪単価347万円)

ジオ南雪谷。

石川台駅徒歩5分、雪が谷大塚駅徒歩8分の6階建総戸数23戸のマンションです。

石川台駅と雪が谷大塚駅はどちらも池上線ですので、2駅が使えるメリットは大きくはありませんが、最寄駅まで徒歩5分圏内ながら南雪谷1丁目の落ち着きある第1種中高層住居専用地域の住宅街に誕生する物件で、敷地北東側で呑川緑道に面した環境面も魅力の1つとなるでしょう。

6階建とそこそこ高さはあるものの、前面道路の幅員の関係で容積率190%に制限されているので、総戸数23戸というかなりの小規模物件にはなるのですが(容積率が厳しいので小さく感じるが敷地面積は1,000㎡弱とそこそこの大きさがある)、石川台・雪が谷大塚界隈というのは近年マンション供給がろくに行われていないエリアで、スケールの大きなものやブランド感のある物件自体が非常に少ないエリアでもありますので、全戸南西向きで最低でも70㎡を確保した当物件のニーズは少なくないように思います。

通学区の雪谷小学校は徒歩3分、雪谷中学校も徒歩7分と子育て世代にも申し分ない立地条件で、そのあたりも最低70㎡という面積帯に影響を与えているのは間違いないでしょう。

近年はマンション価格の高騰で最低でも70㎡超という物件は非常に珍しくなっているのですが、当物件はそのような状況下においても最低70㎡が確保出来るだけの立地・確保するに相応しい立地と言えると思います。

公式ホームページ
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お部屋は93㎡の3LDK、西角住戸です。南西・北西共に戸建中心のエリアになっていますし、ルーバルからは呑川緑道沿いとなる北方向の視界抜けも得られる開放感の高いポジションになります。

隣地への日影規制などが考慮された結果、北西側が上階へ行くほど段々畑のようにセットバックされたことでルーバルが生じているタイプで、それ自体はよくあることではありますが、35㎡もの形の良いルーバルが施されるケースというのはけして多くはありませんし、ルーバル側に向かってしっかりと幅のあるLD開口部が設けられている点も大きな魅力になるでしょう。
※ルーバルに面した開口部は建築基準法上の関係で普通の掃き出し窓には出来ないので、サッシの立ち上がりは床上20~30cmからになりますが、当プランは梁が内側を通っているので(柱と柱を結ぶライン上にいわゆるギロチン天井という形)、窓際はまずまずスッキリしています。

キッチンをこの向きに入れたのも上手に感じますし、両面共に開口部幅が申し分のないLDKは非常に気持ちの良い空間となることでしょう。

92㎡もの面積を確保しておきながら玄関廊下は一直線、玄関幅や廊下幅もごくごく一般的という点は高級感に欠けますし、洗面所をダブルボウルにするぐらいのラグジュアリーさがあっても良かったとさえ思ったりもしますが、廊下を一直線にしたことで効率性は高い方で、そのように効率性を追求したことで収納を非常に充実させることが出来ているのも確かです。

坪単価は347万円。恵まれたポジションの特殊プランながら意外にも控えめな単価です。
ルーバルなどのない一般的な田の字ベースの中住戸でも上層階は同じような単価帯になっており、当プランは90㎡超という出色の面積であるがゆえにグロスの嵩みが少なからず障害となってしまったように思われます。

前述のように供給の少ないエリアですし、交通利便と環境面を両立させた物件なので、もっと単価が伸びていてもおかしくなかった印象ですが、マンション価格高騰後の近年の供給が少ない分、億超えはかなり目立ってしまいますし、スケール的に共用面で大きな特長を設けるまでには至っていないのでこの価格帯以上のニーズを掘り起こすのが難しかったのかもしれません。

同じ池上線沿線ではブランズシティ久が原が長期分譲中(モデルルーム住戸を値下げして売っている状況)なのでその影響もなくはないでしょうが、同じルーバルプランでも80㎡程度の3LDKならば360~370万円は十分に可能だったと思います。

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