ザ・パークハウス浦和レジデンス【パークスクエアの影響を最小限に出来る敷地形状】72㎡6,648万円(坪単価305万円)

ザ・パークハウス浦和レジデンス。

浦和駅徒歩9分(利用時間7:00~24:15のアトレ北口改札までは徒歩7分)の15階建総戸数108戸(事業協力者住戸1戸含む)のマンションです。

パークスクエア浦和常盤の北側隣接地(間に別の第三者所有地が入っている部分もある)で、こちらの方が気持ち高い15階建とは言え、間近に南面を塞がれてしまうお部屋が出てくるのは必至だったわけですが、パークスクエアが敷地西寄りに建てられているのに対して、こちらは敷地東寄りに建てられるので、影響を最小限に抑えることが出来ています。

どちらの敷地も東西に長い形状ではあるのですが、敷地の幅(南北の長さ)はどちらの敷地も東西で差があり、互い違いのような形状になっているので、無理なく違和感なくパークスクエアの影響の少ないランドプランを実現出来ているということになります。

それでもパークスクエアに間近で視界を塞がれる住戸もありますし、パークスクエアがなければ当物件も全戸南向きではあったのでしょうが(パークスクエアの影響を受けるお部屋を可能な限り少なくするため自物件の駐車場向きになる西向き住戸もプランニングされている)、数多くの住戸が存在する中の一部住戸の視界が塞がれているというケースは何ら珍しいことではありませんし、「分譲時は抜けていたのに数年後に前建が建て替えになり塞がれてしまうようなケース」に比べれば遥かにマシでしょう。

これまでにも何度か言及しているとは思いますが、立地に魅力ある物件であれば視界が悪くとも売れない貸せないということはまずありえませんし、要は「その芳しくない視界条件・日照条件を加味したお値段設定であるか否かが全て」と言っても過言ではありません。

物件によってはそういった条件でも大して安くないケースもあるので相場をしっかりと見定める必要はありますが、一般的には、分譲時点において前建の影響が強いお部屋は価格がかなりこなれているものですし、分譲時には抜けがあり後々塞がれることになった場合の資産価値の下落はかなり大きなものとなりますので、下手に抜けのあるお部屋って一般的に考えられているよりもリスクが高いと思います(むろん用途地域なども関係してくるところではありますが…)。

なお、立地云々に関してはパークスクエアの記事でも言及していますし、今さら多くを述べるまでもないでしょう。用途地域は商業地域ながら、駅からほどよく離れた住宅中心のポジションで、通学区は仲町小と常盤中になります。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地東端のお部屋(西寄りのお部屋がパークスクエアの影響を受ける)、しかも上層階住戸になりますので日照はもちろんのこと視界抜けもそこそこ得られます。ただ、少し先のところには当物件と同じ15階建のマンションがいくつかあり、特に魅力的な眺望などが望めるわけではありません。抜けもある分線路の影響もなくはなさそうですね。

間取りとしては、そのような物件内で最も条件の良いポジションゆえに最も大きな専有面積が確保されています。

ただ、それでも72㎡であり、浦和駅界隈で立て続けに新築供給が行われている点や南面リスク(新築時には条件が良くともいずれ塞がれる可能性があると高額住戸ほど売りにくくなる(お金に糸目をつけない層はそういった点を嫌いがちなため))などが考慮されたプランニングという印象になりますね。

そんな小ぶりな角住戸なので玄関廊下を一直線にした田の字ベースのものになるのですが、柱の影響を最低限に抑えたものと出来ているのは良い点です。

角住戸であることを考えると開口部はけして大きくはありませんが、東側は1つ1つは小さいものの多くの開口部を施すことが出来ていますし、ザ・パークハウス南浦和フロントでは導入されていなかった連窓サッシが採用されている点も魅力の1つにはなってくるでしょう。

洋室3の引き戸はウォールドアのように大きく開け放つことが出来るタイプではなく、収納などとの関係上、居室形状に難があるのは気にはなりますが…。

坪単価は305万円。前述のように将来リスクはどうしても付きまといますが、少なくとも現状においては物件内で最も優れたポジションになりますのでこのような単価になることに違和感はないでしょう。プラウド浦和常盤テラスの上層階住戸と大差のない水準です。

なお、低層階は250万円ほどからあり、この南東角は低層階でも日照が得られるポジションですので、わりとこなれている印象ではありますね。東側は接道していますし、南側も当物件のゆとりあるエントランスアプローチが施されているため、敷地端までそれなりの距離が確保されており、仮にいずれ前建の建て替えで高い建物になってもどうしようもなくつらい状況にはならないはずです。

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