クレアホームズ川崎ザ・フロント【立地・プランは申し分ないが…】36㎡4,349万円(坪単価399万円)

クレアホームズ川崎ザ・フロント。

川崎駅徒歩5分、京急川崎駅徒歩7分の14階建総戸数39戸のマンションです。

2016年に分譲されたザ・パークハウス川崎レジデンスと同じ道路の向かいがラゾーナ川崎(こちら側は平置駐車場なので、南面条件良好)であり、ザ・パークハウス(駅徒歩7分)よりもさらに駅に近い徒歩5分と言う申し分のないポジションになります。

ラゾーナ川崎の西側エリアはわりとマンションが豊富ですが、用途地域は商業地域なので賑やか、かつ、高い建物が少なくないエリアになっています。

それに対してこちら側(主にこの幸町アドレスの部分)は、第二種住居地域(南側道路沿いが近隣商業地域)の戸建中心のエリアになっており、ラゾーナの駐車場渋滞などもありはしますが、近隣は低い建物が多く、非常に賑やかな川崎駅徒歩5分圏内ではこれでも落ち着きがある方になります。

今年2月には川崎駅北口の自由通路が開通し、京急川崎駅側へのアクセスが高まっただけでなく、エキナカ(アトレリニューアル)も誕生しましたので、そこへアクセスしやすい当物件側はさらに魅力が高まりましたね。

公式ホームページ
IMG_3435[1]
お部屋は36㎡の1LDK、南東角住戸です。前述のように南側道路の向かいはラゾーナの平置駐車場というポジションですので、日照・視界共に申し分ありません。この上層階住戸はラゾーナ川崎プラザの建物さえも越える位置にあるので、駅の先まで視界抜けが得られます。

間取りとしては、1LDKとしては小ぶりな30㎡台中盤ですが、これでも物件内では最も大きなものになります。
当物件は1フロア3戸で構成されていますが、全戸1LDKでその面積は34~36㎡と非常に狭いレンジに集約されてしまっています。

14階建はごくごく一般的なので、この14階建で容積率MAXで設計しようとすると1フロアは現状の「1フロア3戸の専有面積の合計である約107㎡」となるでしょうから、1フロア3戸を前提にするのであればこのような面積帯になるのも分からなくはないのですが、30~40㎡(1LDK)の3戸とか、53~54㎡(2LDK)の2戸とかもありだったような気がしますね。

中低層階は30~40㎡、上層階は53~54㎡とかにすると全体ではかなり幅のある30~54㎡程度の広いレンジが確保出来たのです。
※ターゲットは狭まるものの、全戸30㎡台の方が販売単価は伸ばしやすいのは間違いなく、その結果このようなプランニングになっているのだとは思いますが…。

話がそれ気味なのでこちらのプランに戻りますが、そんな小ぶりな1LDKゆえ効率性を追求することを心掛けているのは良いですね。

玄関廊下はプライバシー面がやや微妙ではありますが、限界までコンパクトに出来ており、LDKの9.5畳、洋室の4畳はこの専有面積の1LDKとしては上々の大きさです。

また、1フロア3戸という小規模物件ながら柱をきれいにアウトフレーム化しており、柱を逃がす余裕が生まれにくいこのスケールの物件でここまできれいな設計になっているのは価値がありますね。

柱1本の食い込みだけでもおおよそ0.81㎡(=0.9×0.9)ぐらいの面積消費があるわけであり、2本食い込んでいたならば約1.6㎡にもなりますので、36㎡のお部屋にとっては馬鹿になりません(柱の食い込みは食い込み方にもよりますが基本的に専有面積にカウントされています)。

当プランは居室畳数もさることながら収納も充実させることが出来ていますし(パイプスペースは少々大きいですが…)、ウォールスライドドアの採用によりひとつなぎの空間として使える柔軟性を兼ね備えている点も魅力になるでしょう。

坪単価は399万円。視界抜けも申し分のない上層階住戸ということで非常にいいお値段ですね…。

ブランド力があるとは言えませんし、小規模物件で共用面での魅力にも欠けることを考えるともう少し目に優しいお値段であって欲しかったと思いますが、貴重な立地であることは確かですし、効率性の高いプランであることを考えると実質的な坪単価はもう少し下と考えることは出来るでしょう。

0 Comments



Post a comment