オープンレジデンシア下北沢【やっぱり立地は申し分ないが…】3階90㎡13,488万円(坪単価495万円)

オープンレジデンシア下北沢。

東北沢駅徒歩6分、下北沢駅徒歩7分の地上3階地下1階建総戸数18戸のマンションです。

一昨年分譲されたオープンレジデンシア下北沢ウエストテラス(代沢5丁目)・イーストテラス(北沢1丁目)に続く、下北沢界隈のオープンレジデンシアで、こちらもなかなかの好立地(北沢4丁目)ですね。

下北沢駅は徒歩7分ということで近いとまでは言えませんし、最寄駅も東北沢駅になりますが、賑やかな下北沢駅界隈からほどよく離れた非常に落ち着きのある第一種低層住居専用地域になります。

小田急線地中化により下北沢駅周辺を「シモキタショッピングゾーン」、東北沢駅周辺を「文化発信ゾーン」とした再開発が進行中ですし、当物件からほど近い東北沢駅と下北沢駅との駅間部分にもショップや並木などが整備されるであろう点も魅力の1つとなるでしょう。

敷地面積600㎡弱の小規模物件にはなりますが、ここ数年の下北界隈の新築分譲マンションはこのオプレジのオープンハウスとピアース・ディアナコートのモリモトのちょっとした寡占状態となっており、この物件に関してもこのエリアでのオープンハウスの強さ(仕入れ力の高さ)が窺えます。

公式ホームページ
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お部屋は90㎡の3LDK、北西角住戸です。近隣は第一種低層住居専用地域らしく戸建ばかりで、多くが2階建なので、この最上階住戸からはある程度の視界抜けを得ることが出来ます。ただ、方角的に日照は西日が中心にはなってしまいますね。

間取りとしては、最上階に設けられたルーバル付のプランで北側隣接地(道路の向かい)に与える日照などへの影響が考慮されたルーバルプランとしてはオーソドックスなものになります。

ただ、ルーバルと言っても一般的なバルコニーと大差ない奥行しかないのは残念ですね。
最上階住戸ですので、しっかりとした奥行があればルーバル内では南側からの日照を得ることも出来たでしょうし、非常にいいお値段のする特殊住戸という意味では少々の物足りなさがあります。

90㎡超という豊かな面積を確保しているにもかかわらず専有部の設計自体も地味なもので、一面採光で開口部幅もイマイチなLDは特に残念です。

豊かな面積がありながらも玄関廊下を一直線にしたことで効率性はかなり高いですし、柱の食い込みがほとんどないきれいな居室形状も評価出来る点ではあるのですが、面積帯・価格帯からするとあまりにシンプル過ぎるのではないかと思いますね。

オプレジなのでそもそもそこまで華美なプランニングを期待してはいないのですが、オープンレジデンシア代々木上原のこのプランなんかはなかなか良かったですし…。

門扉付の大きなポーチが施されている点は悪くありませんが、玄関の下足スペースはひっじょ~に小さいですし、玄関にかなり近い洗面所への入口も気になります。
また、効率性の観点からすればLDがこの位置(二面採光にならない)なのは仕方ないにしてもベッドルーム2に跨る連窓サッシを採用するなどして開放感を高めて欲しかったと思ってしまいます。

最上階とは言え「眺望」という感じのポジションではありませんし、周囲とのお見合いなどに配慮している面もなくはないのでしょうが、逆梁工法を採用することで開口部を大きくしつつも(逆梁にすることで窓際から梁の影響をなくしサッシを高くすることが出来る)、視線を遮ることも可能ですし、いくらでもやりようがありますよね。
※そういやオプレジの逆梁ってあったかな…。基本的にバルコニー側の柱ですらアウトフレームしないデベロッパーなので逆梁にはならんよね…。

坪単価は495万円。イーストテラスとウエストテラスを上回る単価帯です。
この界隈は大きな土地が出にくくスケールのある物件が供給しにくいことが影響し前述のように大手デベロッパーの参戦がここ数年滞っていますので、こういった単価帯でも成立するということなのかもしれませんが、この単価帯からすると間取り・デザイン共に少々寂しい印象にはなってしまいますよね。

低層階には350万円前後のお部屋もありますのでそういったお値段のお部屋であれば違和感は大きくありませんが、この水準にもなるとそういった面でのギャップは少なくないでしょう。

オプレジなので何ら驚きはないのですが駐車場は当然の如く1台もありませんし…。

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