オープンレジデンシア六義園サウスコート【価格はまずまずだが管理費が…】6階64㎡7,988万円(坪単価413万円)

オープンレジデンシア六義園サウスコート。

千石駅徒歩4分、巣鴨駅徒歩10分の10階建総戸数22戸のマンションです。

オープンレジデンシア文京六義園ほどの大和郷感はありませんが、同様に本駒込6丁目アドレスに位置した物件で、不忍通りからは少しだけ内に入った魅力あるポジションになります。

敷地面積は200㎡ちょっとしかないオプレジらしい小規模物件になりますし、敷地北西部しか接道していないため、全戸北西向きというプランニングにはなりますが、北方向には間近に広大な六義園が広がっており、中層階以上からの六義園ビューはかなりの魅力でしょう。

設計は湯本建築事務所、施工は片山組です。
湯本建築事務所はオープンレジデンシア文京千駄木やオープンレジデンシア日暮里など比較的近いエリアでの実績が豊富なのですが、当物件はそれらよりもさらに高額な水準になることもあり、外観はオプレジなりに力が入っている印象ですね。

バルコニーのガラス手摺にはブロンズガラス、また、エントランス周りにはレンガタイルを用いるなど、全体としてシックなトーンでまとまっていますし、エントランス周りの植栽も小規模物件にしては立派なものです。

公式ホームページ
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お部屋は64㎡の2LDK+S、北角住戸です。方角的に日照はほとんど得られませんが、中層階でも北方向には六義園が望める絶好のポジションになります。

間取りとしては、実質3LDKですので、このご時世らしい狭小感がありますが、玄関廊下を一直線にし効率性を高めているので居室畳数はそれなりですね。

LDKで12.3畳なのでLDだけだと10畳に満たないのは確実ですが、洋室3室の畳数には特に違和感はないですし、浴室がなんと1618という優雅さ…。

洗面所も結構ゆとりがありますし、不思議なほど洗面浴室を重視したプランになっていますね。

高価格帯の物件ながらバルコニー側の柱でさえアウトフレーム化されていないのは非常に嘆かわしいことではありますが、これがオプレジの基本的な設計ですので、今更どうこう言っても仕方がないかと…。

坪単価は413万円。同階の32㎡の1LDKは5%ほど単価が高くなっており、グロスがある程度嵩む面積帯ゆえに単価はこなれていますね。
こちらの方が六義園が望みやすいポジションですので、グロスの嵩みがかなり考慮されたお値段設定ということになるでしょう。

オープンレジデンシア文京六義園は40~50㎡台中心で平均坪単価約460万円という水準で、これぞ大和郷というポジションであったとはいえ、4階建で眺望なども特に望めないポジションでしたので、当物件のこの水準はそれと比べてもこなれていると言って良いでしょう。

不忍通り沿いにはなりますが、近隣で2016年に分譲されたブランズ文京本駒込六丁目の六義園ビューの角住戸は坪単価450万円前後という水準でしたので、ブランズとは異なり日照が得にくいというマイナスはあるものの、ブランド感や高級感で劣る面が考慮された現実的な水準という印象になるでしょうか。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、シーザーストーンの水回り天板など、高額オプレジの標準的な仕様です。

管理費は507円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですし、管理も「巡回」なのですが、凄い水準ですね…。総戸数22戸というかなりの小スケールにはなりますがこの内容であれば300円/㎡台後半ぐらいに収まっていてもおかしくないかと…。

駐車場は来客用の1台のみになります。

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