パークコート青山一丁目【意外にも(?)サンウッドより控えめ】4階124㎡38,000万円(坪単価1,009万円)

パークコート青山一丁目。

青山一丁目駅徒歩6分(6:30~23:30の4番出口南からは徒歩4分)、乃木坂駅徒歩8分の地上5階地下1階建(建築基準法上は地上4階地下2階建)総戸数46戸(事業協力者住戸7戸含む)のマンションです。

サンウッド青山の南側(隣なのに駅徒歩3分となっていました。利用時間に制限があるのに4番出口南からの表記になっていたんだっけ???)、パークハウス赤坂新坂の西側向かいというポジションですね。

マンション名が「青山一丁目」なので地縁のない方だと錯覚しがちなのですが、サンウッドなどと同様にここは南青山アドレスではない赤坂8丁目であり、パークコート青山ザ・タワーの記事で言及したように赤坂アドレスと南青山アドレスとでは存在している物件数に大きな差があるのでその点に関しての希少性はけして高くありません。

しかしながら、サンウッド青山同様に赤坂8丁目の物件の中でも青山一丁目駅にかなり近いポジションになりますし、青山通りなどの賑やかな通りから程よく内に入ったポジション(第二種住居地域)が非常に心地よく感じるポジションであるのは間違いないでしょう。

公式ホームページ
IMG_3497[1]
お部屋は124㎡の3LDK、南東角住戸です。東側向かいのパークハウス赤坂新坂など周囲には当物件と同じかそれ以上の高さの建物が少なくないので、視界面は優れているとは言えませんが、この階(最上階の1つ下)であれば前建の圧迫感などがあるレベルではなく、日照も申し分ありません。

間取りとしては、物件内で最も大きなものでこそありませんが、日照的に最も人気のある南東角と言うことで最大級の面積が確保されています。

「パークコートらしい外観」を意識してかFIXサッシを多用したプランで、柱の食い込みやカウンター(逆梁)による面積消費は気になりますが、これだけ大きな面積の3LDKですので、部屋の隅々までモノを置く必要はないはずで、大きな違和感はないでしょう。

LDKの配置に工夫の見られるプランで、かなり玄関寄りまでえぐるような設計になっているため、こういった面積帯の角住戸にしては廊下が短めで、そのあたりの効率性は当プランの魅力の1つと言って良いでしょうね。
廊下は2つに分離されていますしPP分離的にも悪くありません。
※むろんベストは玄関を挟んで片側にパブリックゾーン、反対側がプライベートゾーンです。

このキッチン位置だと、LDに人を入れる際にキッチンのシンク周りが露になってしまうので、このクラスのお部屋であることを考えるとやや微妙な印象ではあるのですが、そういった面を多少犠牲にしたことでこの広さのLDが実現出来ているということも言えるでしょう。

一方、収納はこの面積帯のプランであることを考えるとかなり少ないと思います。
そういう意味でも居室畳数を大きくすることを最優先にしたプランなのでしょうね。

坪単価は1,009万円。最上階ルーバルプランにはこれ以上のものもありますが、階数や視界の差が影響したのかサンウッド青山の最高単価には及んでいません。

このエリアは日影規制の対象外エリアですし(港区の絶対高さ制限条例も範囲外)、サンウッド(9階建)よりも大きな約1,600㎡という敷地面積があればもっと高くすることで上層階住戸の条件を良くすることも出来たはずですよね???

なお、物件のスケール・属性が大きく異なるので一概には言えないところもあるのですが、同時期にザ・コート神宮外苑が分譲されますのでこちらの物件のお値段が多少なりとも控えめになること自体に驚きはありません。まぁ、これでも十分過ぎるぐらいいいお値段ではありますが…。

0 Comments



Post a comment