オハナ西鎌倉【南東傾斜地ゆえの魅力あるエントランスアプローチと1階住戸】1階76㎡3,298万円(坪単価144万円)

続けて、オハナ西鎌倉。

設計・施工は長谷工で直床です。

敷地南東側、ブライトコートのある部分は第一種住居地域なので7階建に出来ていますが、敷地北西部の第一種中高層住居専用地域は絶対高さ制限15mエリアなので5階建(エアリーコート・カームコート)だと階高が十分とは言えませんし、価格帯的に言っても直床になるのは仕方ないところでしょう。

ただ、デザイン及びランドスケープに関しては多くのオハナがそうであるように総戸数100戸超のスケールを十分に活かせていると感じますし、特にエントランスアプローチが素敵ですね。

エントランス周りの緑豊かな設えに定評のある野村不動産の物件であることももちろんですが、当物件の場合は腰越大船線に面した敷地はほんの一部でその面した部分に向かってアプローチが施されていることも功を奏していると思います。アプローチの両サイドには豊かな緑が施されていますし、さらに言うと、緩やかな上り坂になっているあたりもワクワク感があって素敵だと思います。

敷地自体が南東傾斜の中途に存在しているので、南東向き住戸は階数以上の抜け感を得られますし、敷地中央に施される中庭も魅力の1つになるでしょうね。

なお、共用施設は、ロビーラウンジ、キッズプレイラウンジ、集会室(キッチン付でパーティールームとしても使える)とスケールなりの魅力を感じることが出来ます。

前回のオハナ西鎌倉

公式ホームページ
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お部屋はブライトコートの76㎡の3LDK、南東向き中住戸です。上述のように敷地自体が南東傾斜になっており、当物件の敷地の南東隣接地も同様の傾向がありますので、当物件の1階住戸からの視界はフラットな地形の2階に近い感覚になります。
前建は戸建などの低層建物になりますので、日照は何ら申し分なく、腰越大船線ともワンクッションある無接道のポジションというのもむしろ良いように思います。

間取りとしては、近年の狭小トレンド下の中住戸としてはゆとりある面積帯になっています。当物件はそのゆとりある面積帯も1つの売りになっており、中住戸でも80㎡弱が少なくありません。

「一般的なスパンながら面積が大き目=奥行(玄関からバルコニーまでの距離)がある」ということに他ならず、見ての通りもう2~3㎡小さければ共用廊下側の柱はきれいにアウトフレーム化出来ていたとも思ったりもしますが、72~73㎡だったとしても結局は柱間隔が短くなるだけだった可能性が高く(共用廊下も含めた全体の奥行が短くなるだけ。共用廊下は基本的に容積不算入とは言え施工コストはきちんとかかりますので…)、これでも76㎡という近年にしては貴重な面積帯らしさを感じることが出来るのは確かでしょう。

LD13畳や6.6畳の洋室、さらには充実した収納などからもこの面積らしさを感じることが出来ますね。

坪単価は144万円。やはり連窓サッシになっていないのは残念ではありますが、テラスと専用庭を合わせるとかなり広がりのある空間になりますし、標準的な1階住戸などと比較して恵まれたポジションであることを考えるとリーズナブルな水準と感じます。

当物件は売主に神鋼不動産が名を連ねているように元は神戸製鋼の社宅のあったところで、土地の取得コストを抑えることが出来ていることも価格面に好影響を及ぼしているはずです。

また、前回の記事で書いたように当物件は小中学校が至近となる子育てファミリー向きの立地なので、下階に迷惑をかけることのない1階住戸というのも良い材料になります。

設備仕様面は、この価格帯の物件ですので水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターは当然ありませんが、ディスポーザー、食洗機はついています。
なお、フローリングはシートではなくオハナ特有の突板になります。

管理費は167円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですので悪くない水準でしょう。
ちなみに、エレベーターの2基は総戸数158戸ならば一般的ですし、1~2階住戸も相当数ありますので、適切な水準ですね。

なお、修繕積立金は194円/㎡になります。
修繕積立金が30年間均一のオハナシリーズなので修繕積立金が一般的な物件(100~110円/㎡が多い)と比べ高くなっているのは仕方ないにしても、オハナシリーズの中でも高い水準になっているのは少し気になりますね。

駐車場は前回の記事でも言及したように100%の158台(他来客用1台)で、うち平置が91台と大きな敷地を活かし平置率が高く出来ているのは良い材料でしょう。駐車場料金(6,300~10,500円)もそれなりなわけですし、維持修繕費がかかりにくい平置が多いことを考えると管理費や修繕積立金はもっと安くともおかしくなかったという思いは強くなりますが…。

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