パークホームズ文京本郷通り【開口部重視の全戸角住戸設計】2階58㎡6,810万円(坪単価391万円)

続けて、パークホームズ文京本郷通り。

設計はINA新建築研究所、施工は東洋建設です。

敷地面積約530㎡に対して建築面積はわずか約250㎡ということで、小さな敷地ということを考えれば空地率が50%を超えているのはかなり立派ですし、小さいながらも亀泉(この地にあった江戸三大石匠)の灯籠を移設したタイムレスガーデンを施しているあたりからも頑張りが伺えるのですが、やはりランドプランにゆとりは感じにくいですね。

大理石「トラバーチン」を贅沢に用いたエントランスホールは2層吹抜なので三次元的なインパクトはありますが、面積的には小ぶりですし、エントランスの歩道からのセットバックがほとんどなく、エントランスを出てすぐのところが歩道というあたりはこのクラスの物件らしさを感じにくいですね。敷地北西側も接道しているわけですし、「建物内となる部分」の床面積を削ってでも「ピロティ的な広がりのある外部に開放された空間」を造った方が見映えがしたのでは???と思ったりもします。

外観は風合いの良いタイルを用いたグリッドデザインで、多くの箇所にFIXサッシを用いているためガラス面が目立つものとなっています。総戸数35戸という数字から受ける印象以上の存在感がありますね。

前回のパークホームズ文京本郷通り

公式ホームページ
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お部屋は58㎡の2LDK、西角住戸です。北西方向は道路の向かいにマンションなどがありますが、南西方向は当物件の駐車場のターンテーブル、その先は児童遊園の緑というポジションになりますので、低層階でも悪くありません。

間取りとしては、65㎡の3LDKもある物件であることを考えると余計に大きく感じる2LDKになります。

やはり柱の食い込みがありますし、洋室は4畳と小さい上に形がちょっと…な感じではありますが、玄関位置の良いプランなので、廊下が効率的ながら洗面所と主寝室がノンリビングインと出来ており全体としてなかなか上手に纏まっている印象になりますね。

洗面所は玄関の正面方向になるのでプライバシー面は褒められたものではありませんが、玄関框のないフラットな玄関廊下となっていることで空間的な広がりも得やすいでしょう。

また、お風呂・キッチンにも窓がありますし、LD天井部の梁もそんなに目立たない開口部的な魅力の高いプランになりますね(FIXサッシの「立ち上げ」はもっと低い位置でも良かったとは思いますが…)。

坪単価は391万円。児童遊園に隣接するポジションとはいえやはりインプレストやグローリオよりもかなり高く、強気な設定であるのは間違いないでしょう。

先行して分譲されているパークリュクス本駒込ステーションプレミアの50㎡台は低層階で370万円弱という水準ですので、そことの比較からは納得という感じですが、パークリュクス自体もやや強気な印象でしたし、このあたりも本当に高くなりましたね…。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様、さらにキッチンバックカウンターと大きな違和感のないものになっています。

管理費は387円/㎡。小規模ながら内廊下、かつ、ディスポーザー付になる物件ですのでベラボーに高いとまでは言いませんが、なかなかの水準です…。

駐車場は来客用・身障者用を含む全4台(平置)しかないのですが、駅近の敷地面積の小さな物件ですし、その上、最大で75㎡という面積設定ですので違和感はないでしょう。

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