パークホームズ文京本郷通り【「ありそうでない」なかなか珍しい角住戸】12階75㎡11,600万円(坪単価510万円)

パークホームズ文京本郷通り。

本駒込駅徒歩3分、白山駅徒歩5分の13階建総戸数35戸(権利者住戸10戸含む)のマンションです。

同じ向丘1丁目、本郷通りを東大前駅方向に向かったところにあるインプレスト文京東大前とは異なり誠之小学校区ではありませんが、通学区の駒本小学校までは徒歩4分と近いですし、南西側が向丘一丁目児童遊園に面した駅近ながら環境面での魅力もあるポジションになります。

南東側は向丘高校のグラウンドでそれほど高くはない校舎までしっかりと距離が確保されており(敷地形状は歪で一部他の建物に面した部分もある)、南方向にはかなり大きな敷地を有する大圓寺もありますので、南東・南西共に恵まれた稀なポジションと言えるでしょうね。

最寄駅まで徒歩3分、2駅徒歩5分内というポジションでこの条件というのは魅力が少なくないでしょうね。

公式ホームページ
IMG_3539[1]
お部屋は75㎡の南メインの三方角住戸です。南西側は手前が戸建にはなりますが、その先は児童遊園ですし、上層階なので南東~南西までいずれの方角もかなり先まで視界抜けが得られる物件内でも特に魅力の高いポジションになります。
歪な敷地形状に沿った形で北東方向にも開口部が設けられているので、通風面での魅力も非常に高いですね。

間取りとしては、これでも物件内で最も大きなプランであり(分譲対象住戸)、前述のように良好な南面条件を考えるとどうしてもせせこましい印象にはなってしまうのですが、パークコートではなくパークホームズですし、ましてこのご時世ですので大きな違和感はないでしょうか。

そして間取り詳細ですが、かなり特徴的で興味深いですね。
玄関位置自体は複数方位に住戸が設けられた物件(当物件は全戸角住戸)の角住戸らしいもので、特段珍しくはないのですが、一般的に廊下の北東側にくるはずの洗面浴室が南西側に設計されており、玄関入ったところですぐに廊下が折れていることで廊下を短くしているようです。

玄関廊下の長さというのはこの向きのプランで言うと、おおよそ「南東軸方向の長さ」と「南西軸方向の長さ」の和になるのですが、玄関入ってすぐのところで廊下を曲げたことで、南西軸方向の長さを削減し、全体として廊下を短めにしていることになります。

まぁ、このLDKの設計だとキッチン横に実質的な廊下部分がわりと混入していますし、苦し紛れ感があるのも否定はしませんが、何も策が練られていないよりは良いでしょうね。

柱の食い込みはわりと目立ちますし、キッチンの2.8畳などからも分かるように専有面積のわりには居室畳数が小さめな印象もありますが、角住戸なのである程度致し方ないところではありますし、その魅力ある視界条件を加味した開口部豊かなLDはやはり魅力でしょうね。

洋室1には完全に開け放つことの出来るウォールドアが施されており、20畳超の広めの空間として使うことが出来るのも良い点です。

坪単価は510万円。低層階(中層以下は似たプランながらも68㎡になっている)は坪単価410万円、中層階でも坪単価450万円以下で、いずれの方角も視界抜けが得られ眺望も楽しめる上層階住戸らしい突出した水準になっています。

当プランの位置は明確に物件内で最も条件の良いポジションということになりますし、そのあたりのプレミアムも乗っかった水準ということにもなってくるでしょうね。

確かに魅力あるポジションではありますが、2016年に分譲された誠之小学校区のインプレスト文京東大前やグローリオ文京東大前ヒルズの上層階住戸よりも1割以上高い水準で、当時とは相場がそんなに変わりませんので、少々強気な印象にはなるでしょうね。

スケールや共用面で特段の魅力があるわけではなく、ブランドも「パークホームズ」になりますので(さらに言うと完成売りでモデルルームコストを削減している)、もう少しこなれた水準であって欲しかったですね。

0 Comments



Post a comment