クオス港北センター南グレイスレーン【なぜに柱がここに???】76㎡6,690万円(坪単価292万円)

クオス港北センター南グレイスレーン。

センター南駅徒歩6分の7階建総戸数30戸(他店舗2戸)のマンションです。

周囲は同じような高さの建物が少なくない少々囲まれ感のあるポジションではありますが、「グレイスレーン」という名の通り並木などに彩られた「優雅な小径」を経由しての駅徒歩6分という魅力の少なくないポジションになります。

2015年にグラディスセンター南グレイスというのが分譲されているので少々のパクリ感があるのも事実ですが(笑)。

なお、敷地は南東と北西の二方で接道しており1~2階部分には双方に店舗が施されるなど駅前の便利な一画ならではの物件という印象になります。

1階部分というのは住戸にするよりも店舗として分譲してしまった方が相対的に高く売れるのが通例なので(店舗所有者も含め管理組合が構成されます)、こういった下駄履きマンションというのが誕生しやすいわけですが、当物件は2階部分までを2層吹抜などのひとつなぎの空間にすることで住戸を3階以上にすることが出来ているのが上手に感じますし、エントランスもそれら店舗同様に2層吹抜の空間に出来ているのも大きなポイントと言えるでしょうね(1~2階部分には他に駐車場や駐輪場がある)。

総戸数30戸程度の規模だと2層吹抜のエントランスが採用されることはそうそうないのです。

公式ホームページ
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お部屋は76㎡の3LDK、南角住戸です。南東側は6階建ですが、南西方向には隣の隣に当物件と同じぐらいの高さの愛眼横浜ビルがあり最上階でも視界抜けは得られません。
ただ、日照的には何ら申し分のないポジションで、囲まれ感の少なくない物件内においては条件の良いポジションということになります。

間取りとしては、1プランを除き70㎡台ばかりで構成された物件内でも最も大きなものになります。日照時間の長い南角ということが考慮されたということでしょう。

さて肝心のプランですが、柱位置がはっきり言って異常です(笑)。

歪な敷地に建設される雁行設計などの物件であれば分からんでもないですが、普通に整形の敷地に四角形のきれいなフロア形状で設計された物件なのになぜか柱が1本分内側に入っているのです。

わざわざこうするからには何らかの理由があったのだとは思いますが(一例として地中に残置物があり杭が打ち込めない時にはそれを避けて打つというケースがあります※当たり前ですが杭と柱はつながっています)、通常通り、柱を外側に出来ていれば洋室3のところの柱はバルコニー側にアウトフレーム出来ていたはずですし、現状ほど室内の梁も目立たなかったでしょうね。

なお、当プランの長所としては玄関位置が挙げられるでしょうか。
全方位に住戸が設けられた物件の角住戸としては優れた玄関位置で、LD内に実質的な廊下部分が混入しているとはいえ、ほどほどの廊下の長さながらも洋室2室と洗面所のノンリビングインが実現出来ているのは悪くありません。

また、玄関の下足スペースがかなりしっかりとした奥行のあるものに出来ているあたりにも好感の持てるプランですし、L字型のキッチンも含め随所に角住戸らしい優雅さを感じることが出来るものになっているのも良い材料でしょう。

LDの南西側開口部は全体が掃き出し窓になっておらず(一部は腰高)、その上、バルコニーも異様に奥行のないタイプになっているのは柱位置同様にかなり不思議ではありますが…。
1~2階に2層吹抜の優雅な空間を設け過ぎて3階以上だけでは十分な延床が確保しづらかったとかあるのかね???

坪単価は292万円。近年センター南駅界隈で分譲されたのはベルジェンドセンター南デュアリエのみでそれが平均坪単価約270万円という水準でしたのでそれに近似した感じにはなるのですが、ベルジェンドは平均専有面積50㎡ほどの物件でよくある「コンパクトなりの単価高」という感じの価格設定に近かったので、70㎡台中心でグロスが嵩んでくる当物件は実質的にはそれより若干高額な水準と言えるでしょうか。

まぁ、センター北駅で分譲中のプラウド港北センター北はブランド力を活かした平均坪単価約300万円というかなりいいお値段になっていますし、やはりプラウドの記事で言及したようにこの界隈(センター北・南)はここ数年供給自体が限られていたことによる潜在的な需要は少なくないはずなので、このぐらいの水準になることに違和感はないでしょうね。

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