クオス港北センター南グレイスレーン【「新しいクオス」を感じる物件】70㎡5,690万円(坪単価267万円)

続けて、クオス港北センター南グレイスレーン。

設計はスタイレックス、施工は日成工事です。

クオスシリーズのデザインはそれほど高級感はないながらも落ち着いたトーンでまとまっていることが多く当物件も例外ではないのですが、当物件はただ落ち着きがあるだけでなく、前回の記事で書いたように1~2階の店舗スペース(2層吹抜のマンションエントランスも含む)には大きなガラスを贅沢に施し、かつ、南東面には細かなダイレクトサッシも数多く採用しているので、一般的なクオスシリーズ以上に存在感と高級感のあるデザインになっていると思います。

グレイスレーン(優雅な小径)は周囲の街並をイメージさせるネーミングではありますが、その名前に恥じない優雅さを物件デザインからも感じることが出来、クオスシリーズでは記憶にない内廊下設計が採用されているあたりからも高級感や優雅さと言ったものを出来る限り演出することを考えたようですね。

2層吹抜のエントランスホールはシンプルなデザインですが、そのシンプルさが逆にお洒落で素敵に感じますし、当物件にはこれまでのクオスシリーズには見られなかった「新しさ」と言ったようなものを随所に感じます。

前回のクオス港北センター南グレイスレーン

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の2LDK+S、北西向き中住戸です。
道路の向かいはパチンコ屋で、視界抜けが得られませんし、この向きでは日照もほとんど得ることが出来ませんが、幅員のある道路なので前建までの離隔がわりと確保出来ているのは悪くないでしょう。

間取りとしては、中住戸ながら70㎡に乗せており、このご時世の中小デベ物件であることを考えるとかなりしっかりとした面積帯という印象です。

ただ、前回の記事でもちらっと述べたようにこの界隈の新築分譲マンションの供給は近年限られているとはいえ、北西向きで70㎡の3LDK(実質)というのは若干違和感のあるプランニングで(かなりの駅近とか大規模とかさらなる売りがあれば別ですが…)、全方位に住戸を設けるにしろ日照の得にくいところは50㎡台の2LDKなどとしてもよかったのかなとは思いますね。

流石に30~40㎡台なんかを設けてしまうと住民属性にバラツキが出てしまうことが懸念されますし、ビッグヴァン自体が基本的にファミリータイプを供給するという信念のあるデベロッパーという点は好感が持てるのですが(以前はファミリータイプを主戦場としていたが、近年は都心部で単価高の望めるコンパクト物件をばかりを供給しているデベロッパーもいますからね…)、50㎡台ぐらいなら設けても良かったのではないでしょうか。

むろん立地にもよりますが、50㎡台と70㎡台ならばやはり50㎡台の方が単価が伸ばしやすいはずで、そのようにすることで他のお部屋の単価を多少なりとも下げられる可能性があるのです。
このように言うと50㎡台を買いたくなくなる方もいらっしゃるかもしれませんが、マーケット自体が多かれ少なかれそのような状況(100㎡超などの都心一等地のプレミアムプランは例外だが、そういったものを除き同じ方角・階数ならば基本的には面積が小さいほど単価高の傾向がある)にあるのは確かなので、それに見合ったwin-winの関係をデベロッパー側から提案する(プランニングし、値付けする)というのは結構重要なことだと思っています。

話がそれ気味なので間取りに戻りましょう。
内廊下ながらも共用廊下側に開口部を設けた型破りなプランです(サービスルームの開口部は内廊下に向かった上部のFIXのものになります。)。

一般的な田の字プランに比べればスパンが確保されている方で、LDの開口部にサッシ3枚分を確保するなど努力の跡は伺えますが、洋室1は行灯部屋ですし、このようなプランを作らねばならないのであればやはり50㎡台の2LDKが相応しかったでしょうね。

2LDKならば1室をバルコニー側、1室をこの洋室1のような行灯部屋とすればいいだけの話で、内廊下側に無理やり窓を設けてまでお部屋を設計する必要はなかったのです。

坪単価は267万円。駅距離などからは特段違和感のない水準ではあるのですが、ファミリーを想定した実質3LDKながら北西向きで日照がほとんど得られない点、サービスルームと行灯部屋が共存している点などを考えると少々強気な印象にはなるでしょうね。

このエリアの内廊下は珍しいので差別化要素の1つになるのは間違いありませんが、玄関前にはアルコーブ的なワンクッション空間が設計出来ておらず、プライバシー面や廊下を通行する方との緩衝に配慮出来ていないのも気になりますね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機はついています。

管理費は199円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですし総戸数30戸というスケールからするとリーズナブルな水準と言えるでしょう。この水準で内廊下に冷暖房が完備していたら素晴らしいのですが、どうかな。

駐車場は全9台で建物内の機械式になります。

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