ブランズタワー大船【低層階から100㎡超というだけで露になる物件の立ち位置】18階101㎡12,000万円台(予定)(坪単価約392万円)

ブランズタワー大船。

大船駅徒歩1分(住宅棟までは笠間口よりペデストリアンデッキ経由で徒歩3分。湘南モノレール大船駅は徒歩4分・住宅棟入口まで徒歩6分)の21階建総戸数253戸(権利者住戸26戸含む)のマンションです。

エリア初のタワマンどころか東海道本線初の駅直結徒歩1分の再開発物件となる物件なので注目している方も少なくないでしょう。
※横須賀線だと東戸塚(駅徒歩1分ではない)や武蔵小杉がありますね。

現状は予定価格の段階ですが、リクエストもいただいているので取り上げていきたいと思います。

21階建総戸数253戸というスケールはタワマン、まして駅直結型の再開発としては小ぶりなスケールのマンションにはなるのですが、隣接する商業部分を含めた延床面積は65,000㎡を超えており、後にも先にもエリア内最大級のものになる可能性が高いのではないでしょうか(未来永劫とは言いませんが…)。

商業施設も含めた敷地面積は9,000㎡弱ですが、駅前広場・公園などを含めた総開発面積は17,000㎡にも及び、目の前に駅前広場(ロータリー)も出来ますので、当物件は名実ともに当エリアのランドマークになるというわけです。

商業施設の床面積はかなりの規模とは言え、商業棟の5~7階部分は全て駐車場(商業施設用)であり、店舗は地下1階~地上4階のみ、また、基本的にはスーパーに加え郊外の幹線道路沿いにあるような「大型専門店」がメインになってくるように思うので、このエリアに今までなかったようなお洒落なもの・目新しいものがやってくる可能性は薄いと思いますが、そうだったとしても魅力は少なくないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は101㎡の4LDK、南東角住戸です。タワマンどころか駅界隈でこれまで最も高い建物は15階建のガーデンアソシエ(通称:ビッグオレンジ)ですので、南に東に文句のない抜け感のある眺望が楽しめます。
※当物件のポジションは七種高度地区で高さ限度は31mです、再開発における横浜市との協議の末、高さ約75mが実現している。

間取りとしては、日照的に最も魅力があり、線路の影響も比較的少なく済む南東角というポジションを最大限考慮した100㎡超になっています。

20~21階の2フロア(特に21階)は100㎡超のプランが数多く設けられているのですが、19階以下で100㎡超になるのはこのプランだけで、この南東角は5階(住戸の最下階)~19階まで全てがこの100㎡超となっているあたりがこの物件の立ち位置を如実に表していると思いますね。

すなわち、当エリアにおいては少なくとも当分の間はこの物件以外にタワマンが立つ可能性は小さく、この物件の敷地が隣接する鎌倉市にとどまらず藤沢市や茅ヶ崎市などのエリアで長いこと暮らしてきた富裕層が「このエリアの玄関口となる大船No.1のランドマーク物件に目を付けることを想定したプランニング」ということになるでしょう。

近隣に高い建物がないので低層階から100㎡超という豊かなプランニング(別の言い方をすると「高額住戸」)が成立する側面もあるのは事実ですが、タワマンで低層階から100㎡超というのは非常に珍しいケースで(直近だとザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス以来なのでわりと最近ですが、あれは「北向き中住戸」であり、こちらとは全く異なる意図で設定されたものです)、「低層階南東角に100㎡超があるという事実」だけで、デベロッパーが当物件自体をいかに貴重なものと位置づけているかが分かるということなのです。

さて、その「地元富裕層を狙い撃ち(悪い意味では使っていません(笑))」したこちらのプランですが、きれいなものではある反面、面白味がないというか、ぶっちゃけ言わせてもらえば地味過ぎるのではないかと…。

東側の開口部こそそれなりではありますが、南側はサッシ2枚分でしかありませんし、窓際の下り天井高が2mちょっとであることからも分かるようにサッシ高はタワマンとしては最低レベルです(ノンタワマンならば一般的ですが…)。

両面が2m弱の奥行のフルバルコニーになっており、バルコニー総面積は約45㎡、最大天井高も2.6mありますのでその点に関しては良いと思うのですが、最大天井高2.6mも確保出来ているからこそ下り天井高が2mそこそこしかないのが余計に疑問ではありますよね。

前述のように広範囲でライバルらしいライバルが存在しないオンリーワン的な物件になりますのでデベロッパー的にも「そこまで力を入れる必要はない」と考えた可能性が高いですが、個人的にはせっかくこれだけ恵まれたところにあり、なおかつ、眺望が得られている物件なのですからサッシ(開口部)には力を入れて欲しかったと思いますね…。

なお、100㎡超のプランらしく玄関廊下はかなりゆったりとした幅を確保しつつも角住戸にしては廊下を短めに抑えることが出来ているので、全体としてわりと効率的に出来ていると思うのですが、それと同時に4LDKとは言え100㎡超でLDが15.5畳しかないことに疑問を感じたりもするわけで、そこまでして4.3畳もの納戸が必要だったのかどうかは微妙なところでしょうね。
※メニュープランとしてこのような納戸を設けるのはありでしょうが基本プランでこれはどうなのかなと。

坪単価は予定価格で約392万円。最上階には坪単価500万円近いお部屋もあり(最大天井高も同じだし、設備仕様面も100㎡以上か未満かで分かれているので当プランと同じ)、眺望的に大きな差はありませんので、それと比べるとこなれている印象ではあります。
※1億以上のお部屋の予定価格は現状「1,000万円単位」なのでMAXだと坪単価425万円まで行きはしますが…。

同階中住戸などとの単価差も1割もないレベル(392万円とした場合)で、「富裕層を狙い撃ち(しつこいですが悪い意味では使っていないです)」した100㎡超のプレミアムなプランであることを考えると思っていたよりは現実的なお値段設定だと感じます。

前述のように100㎡超ながら「地味」なプランですし、近隣物件などと比較すると大きく異なる水準であるのは間違いありませんが、グレーシア藤沢鵠沼の最上階111㎡(坪単価387万円。このご時世としてけして高いとは思わなかった)と大差ない水準でしかないですから…。

ちなみに低層階は10,000万円なので約327万円という水準なのですが、やっぱり11,000万円に限りなく近くなるのかねぇ…。要望書も既に受け付けている段階ですし100万円単位で表示して欲しいですよねぇ…。

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