ブランズタワー大船【外廊下とこの開口部でも売るには困らない】7階76㎡7,000万円台(予定)(坪単価約306万円)

続けて、ブランズタワー大船。

設計は梓設計、施工は佐藤工業で制振構造が採用されています。
話題のダンパーですがここは某社のものではないようです。

ちなみに、今回の改ざん対象のダンパーは大半は制振ダンパーではなく免震ダンパーであり、免震ダンパー自体は免震ゴムを補完するような役回りということなので安全性には特段問題なく、かつ、交換自体の手間も制振ダンパーに比べれば遥かに容易ではあるのですが、2年程度の期間を確保しても生産・交換が間に合わないという報道が出ていますし、やはりあってはならない由々しき事態ですね…。
※読者の方からは建設中(契約中)のマンションで使われていたと報告を受けており、建設中の物件の場合は当初の予定通りに完成・入居できるのか否か、入居が出来なくなった場合に誰が補償するのか出来るのか、という点も非常に大きなポイントになってきます…。

人が住むものに関わるものを作っている以上、一般の業種よりも遥かに強いコンプライアンスが必要になるのが当然のはずなのですが、結局そこで働いている一個人の意識が業界・業種によってそこまで差があるかと言うとそうではないのが現実なわけで、性善説とかではなく結局のところ「トップダウン+第三者的にしっかりと監視していく仕組み」を作る以外には防止する手立てはないのでしょうね。

さて、話がそれまくりですが、当物件はエリア最高層とは言え、21階建でしかありませんので、制振云々よりもそのデザイン面の方がむしろ気になりますね。

当物件のデザインは「大船」という名前からインスパイアされたと思われる大型客船を彷彿させる商業棟、セイルに見立てた住居棟で構成されています。

住居棟はセイルに見立てているとはいえ外から見ると一般的な箱型とそう印象が変わらないので、ランドマーク性を高めるためにもっともっと特長的な形状にして欲しかったという思いもありますが、住居棟のトップ部分は夜間のライティング(青色)が施されるようですし、駅につながるデッキ方向から良く見える商業棟南西部の流線形もなかなかにインパクトがあるように思います。

なお、ランドプランに関しては、こういった大規模なスケールの再開発ながら空地らしい空地がほとんど見当たらない点が少し残念に感じます。
当物件は容積率500%とタワマンとしてはむしろ小さい方ではあるのですが、そもそも21階建でしかありませんし、商業棟に至っては7階建(対象外の駐車場部分を含めての話なので実際はもっと低いと考えるのが相応)でしかないことが影響しているのか、約70%(制限ギリギリ)という高い建蔽率で設計されています。

隣接する南側敷地には小さいながらも公園が整備されますし、前回の記事で書いたように西側にはロータリーを含めた駅前広場が整備されますので、再開発エリア全体でみるとそれなりの「空間」がありますが、当物件の敷地内にももう少し緑などが施されていると良かったような印象はありますね。

共用施設や管理費等については正式価格発表後に言及したいと思います。

前回のブランズタワー大船

公式ホームページ
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お部屋は76㎡の3LDK、西向き中住戸です。この階・位置だと南西側の商業棟(住居棟の9階程度の高さ)が視界に影響を与えますが、正面方向は影響がなく、北西方向は線路の先まで視界抜けを得ることが出来ます。

間取りとしては、一部60㎡台の3LDKもありますが、基本的に3LDKは70㎡台になっていますし、先ほどの100㎡超のプランほどの特殊性こそありませんが、物件全体としてゆとりある面積設定になっていますね。

なお、田の字ベースの居室配置ながらスパンがわりと確保されたプランにはなってはいるのですが、一般的な田の字プランと大差のない開口部幅でしかありませんし(洋室3側は掃き出し窓ですらないですし…)、商業棟の影響で空地が小さくなっているとはいえ、住居棟のフロア形状について、設計上の工夫を行える余地がある程度はあったであろうことを考えると外廊下になっていること自体少々残念に感じますね。

当物件のフロア形状はかのパークコート千代田富士見ザ・タワーのデュアルフェイスに酷似しており、東面と西面の総スパン(一辺の長さ)を一般的な整形(長方形)のフロア形状に比べ長く出来てはいるのですが、それでも各戸の奥行(玄関からバルコニーまでの距離)がそれなりなためか、内廊下設計には出来ていません(このプランをご覧いただくとお分かりのように内廊下にすると行灯部屋が2室出来てしまうのでNG)。

ただ、柱位置をもう少し工夫すればこのスパンでバルコニー側に3室(LD+2室で、残りの1室が行灯部屋)設けるのは不可能ではないでしょうし、中住戸には2LDKもありますので、ちょっとした工夫で内廊下設計には出来たはずなんですよね。

通風面では外廊下の方が魅力がありますし、猫も杓子も内廊下と言うつもりはないのですが、エリア的に内廊下物件が少ないからこそ差別化要素として大きく機能したはずなのです。やはりこのあたりは外廊下であろうがなんだろうが「エリアNo.1のランドマーク物件」であるという事実が大きく影響した可能性が高いですね(これでも十分なニーズがあるのでコストをかけてさらなる工夫をする必要がない)。

なお、エコキュートは共用廊下内にあるので専有面積にカウントされてはいませんが、柱間隔が少々短く感じる物件で、柱の食い込みなども影響し居室形状が今一つなのも気になる材料の1つにはなるでしょうね。

一方、この廊下の長さで洋室2室と洗面所がリビングインと出来ているのは立派だと思います。
田の字ベースなので洋室2室は当然っちゃ当然ですが、洗面所の設計はなかなか上手いのではないでしょうか。

坪単価は予定価格で約306万円。こちらは100万円単位なのでほぼFIXです。
前述のように西向き中住戸の中でも南寄りに位置したプランは商業棟の影響があるので物件内では下限に近い設定になっています。

ポジションなりの単価という感じなので特にパンダ感はありませんが、権利者住戸を除いた販売戸数はたったの227戸で苦も無く売れてしまう物件なのでこの単価ならば御の字という感じではないでしょうか。

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