ディアナコート駒場翠景【駒場公園至近、南面一低の絶妙な地】6階76㎡12,090万円(坪単価528万円)

ディアナコート駒場翠景。

駒場東大前駅徒歩8分、代々木上原駅徒歩11分の6階建総戸数21戸のマンションです。

駒場東大前駅の北側はその名の通り東大駒場キャンパスの広大な敷地が広がっておりマンションが建つような土地はほとんどありませんので、当物件がリリースされた際にはディアナコート駒場同様に駅南側かと思いましたが、現地案内図を見たら意外にも駒場3丁目でした。
敷地北側の航研通りの向かいは渋谷区上原になる目黒区と渋谷区の境に位置する物件になりますね。

東大の広大なキャンパスや駒場公園が至近となるポジションで、一般の土地(ましてやマンションが建てられるような大き目の土地)は少なく、マンション供給自体が限られているところになりますし(渋谷区側(上原側)には近年もザ・パークハウス上原などが供給されている)、航研通りの南に位置しているということで南面が第一種低層住居専用地域(絶対高さ制限10m)になるので、半永久的に日照と眺望が保たれる稀な条件になります(当物件の敷地は航研通り沿いなので近隣商業地域であり、6階建が可能になっている)。

閑静さや邸宅感では上原の高級住宅街にはかないませんし、区自体も違うので評価が分かれるところかとは思いますが、少なくとも希少性と言う意味では6階建とすることが可能ながらも南面が一低というこのポジションに軍配が上がるのではないかと思います。

敷地面積約400㎡、総戸数21戸というモリモト物件の中でも小規模になる当物件ですが、そういったスケールでもディアナコートを分譲するだけのことはある立地、ディアナコートに相応しい立地と言えるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は76㎡の3LDK、南東角住戸です。東~南東にかけては東大の緑やグラウンド、そして南側は戸建ばかりになっており、前述のようにこのポジションの最上階からの眺めは本当に恵まれていると感じますね。

間取りとしては、最上階のみに設けられたルーバル付の特殊住戸で、南と東だけでなく北側にも開口部(+ルーバル)が施された非常に贅沢なものになります。

ただ、このような物件内で最も条件の良い最上階南東角ポジションながら76㎡しかなく(これでも物件内では最大)、この広さでもこのお値段(グロス)になっていることからも、出来るだけグロスの嵩みを抑えたい様子が伺えますね。

総戸数21戸ということで共用部のスケール感や高級感を演出するには限界があるので、流石に100㎡超の15,000万円台は難しいとは思いますが、せめて80㎡には乗せていた方が良かったのではないかと…。

しかしながら、間取りは効率的で魅力がありますね。
玄関はクランクインながら廊下は一直線なのでその部分による面積消費は最小限に抑えることが出来ており、柱の食い込みなども少ないです。

洋室2室がリビングインなのは少々残念ですが、洋室1の壁を取り払うと三面採光の広々LDのある2LDKにもなりますし(床材が違うのでそこいらへんの難しさはありますが…)、特殊住戸らしい魅力の詰まったプランであることは確かですね。

なお、収納は少々少なめで、居室畳数を重視した形でしょうね。
洋室は最低でも5.5畳と一般的なケースよりも大きいです。

坪単価は528万円。上原アドレスの第一種低層住居専用地域物件の中の条件の良い住戸にも匹敵するぐらいのいいお値段ですが、前述のように当物件の良好な南面条件は自物件の敷地が近隣商業地域だからこそ(一低ではないからこそ)実現するものですし、プラン面での魅力も少なくありませんのでこの単価に違和感はないでしょう。

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