パレステージ文京江戸川橋【容積率300%なのに200%すら確保出来ない敷地】3階63㎡6,800万円(坪単価358万円)

パレステージ文京江戸川橋。

江戸川橋駅徒歩7分、神楽坂駅徒歩11分、飯田橋駅徒歩14分、茗荷谷駅徒歩15分の6階建総戸数56戸のマンションです。

水道2丁目に位置する物件で、江戸川橋駅の物件は駅徒歩5分圏内となることが多いのでこの界隈の物件にしては少々駅距離がある方にはなるのですが、神楽坂駅も徒歩圏内ではありますし、首都高からはほどよく離れたポジションになります。

設計は協立建築設計事務所、施工は古久根建設です。
ちなみに当物件の売主は日神不動産に加え三信住建が名を連ねています。

特にデザインに力を入れる印象のないパレステージシリーズなので、特筆すべきほどの点はないのですが、南向き住戸のバルコニーの一部に木調ルーバーを施すなど、パレステージシリーズの中では珍しい都心部での供給で、単価帯も高額であることが多少なりとも考慮されている様子は伺えますね。

ランドプランとしては東西に長めの敷地を活かし南向き住戸を多く出来ていますし、敷地南側はコインパーキングになっているので日照が得やすいポジションではあるのですが、将来的に目の前に建物がなってしまう可能性も当然あるわけで(日影規制のあるエリアなので日照が完全阻害されてしまうようなことはない)、そのような点を加味したためか30~60㎡台のわりと小ぶりなプランニングで構成された物件になります。

ちなみに、当物件の敷地の容積率は300%ではあるのですが、北側隣接地への日影規制を考慮する必要があった結果、容積率は200%すら確保出来ていないようです。

公式ホームページ
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お部屋は63㎡の2LDK、北東角住戸です。この階では当然視界抜けは得られないのですが、北の前建1階相当、東側は道路と駐車場という感じなので、低層階でも悪くない条件になります。

間取りとしては、近年の都心部2LDKとしてはかなり大きな面積帯のお部屋になるのですが、居室畳数はけして大きくはないですね。

奥行(玄関から東側バルコニーまでの距離)がかなりあるプランで、廊下による面積消費が大きいがために専有面積のわりには居室畳数が確保出来ていません。

LDは12.2畳とまずまずの畳数ですが、洋室2がリビングインになっていることからも分かるようにLDの入口ドアはかなり玄関寄りにあり、LD内には実質的な廊下部分がかなり大き目に混入してしまっています。

収納はまずまず充実しているように思いますが、洗面浴室はやや小ぶりですし、キッチンの位置などを見ても専有部形状が細長いことが全体に影響を与えてしまっているのは否定できません。

前述のように東側の視界条件は悪くありませんので、東側の開口部幅が今一つなのも残念に感じますね。

坪単価は358万円。30~40㎡台のコンパクトタイプは低層階でも400万円近い値付けになっているので60㎡超というグロスの嵩む面積帯ゆえの物件内ではこなれた単価水準になっています。

ただ、前述のように近年の都心部2LDKの中では63㎡はかなり大きいですし、効率性にも欠けているのでこのような単価設定になるのは当然のことかと思います。

55㎡の2LDKでも使い勝手に大差ないプランニングが出来ていることも少なくないわけで55㎡ならこの単価でも6,000万円いかないわけですから…。

設備仕様面は、ディスポーザーはついていませんし、水回りの天然石天板仕様も見当たりませんが、食洗機とトイレ手洗い器はついています。
単価帯からすると寂しい印象のあるものですが、コンパクトプラン中心の物件ですので仕方ないかね…。

管理費は228円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなので若干高めな印象にはなりますが、このスケールならば違和感はないでしょう。

駐車場は2台のみで平置になります。

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