ザ・パークハウス代々木上原【駅徒歩4分、元代々木町の2,700㎡超】3階111㎡23,000万円(坪単価686万円)

ザ・パークハウス代々木上原。

代々木上原駅徒歩4分、代々木八幡駅徒歩7分、代々木公園駅徒歩8分の地上6階地下1階建(建築基準法上は地上5階地下2階建)総戸数47戸(事業協力者住戸10戸含む)のマンションです。

元代々木町アドレスの中では標高が高いところではありませんが(ただ、敷地北側にかけてかなり高くなっているいわゆる南傾斜の地)、それゆえに代々木上原駅からは駅徒歩4分×フラットアプローチということで非常に利便性が高くなっており、このような落ち着き十分な邸宅街でありながらの駅徒歩4分はとても贅沢ですね。

なお、当物件はスケール的にも稀なものになります。
総戸数47戸という数字からは感じにくいからもしれませんが、敷地の大半が第一種低層住居専用地域(高さのあるものが建てられない)、かつ、100㎡前後のお部屋が多くなった47戸なので、敷地面積は2,700㎡超もありますし、延床面積としても7,500㎡を超えているのです。

もうちょっと駅から離れるとパークハウス代々木上原、プラウド上原、パークコート渋谷大山町ザ・プラネなどがあり、当物件以上の大きなものもあるにはありますが、駅徒歩5分圏内においてはこのような敷地面積を有する分譲マンションは当物件が「初」になります。

そういう意味では「グラン」となっていてもおかしくなかったように思いますし、近隣でザ・パークハウス元代々木町が2014年に分譲されていることからすると、ザ・パークハウスグラン元代々木町が一番シックリ来るんだけどなぁ…。
先日紹介したばかりのザ・パークハウス渋谷南平台ですら「グラン」ではないので、ここが「グラン」でないのはある意味必然ではあるのですが、なぜにここまでグランを渋るのか謎です。

また、駅徒歩4分という距離感なので「代々木上原」なんだとは思いますが、個人的にはやはり元代々木アドレスならば「元代々木町」か「元代々木」がいいなぁと…。

「代々木上原」の方がとりわけ若年層には分かりやすく伝わりやすいのだとは思いますが…。そういう層でここが購入できる方って限られていると思いますし…。

公式ホームページ
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お部屋は110㎡超の3LDK、南西角住戸です。南側は、当住戸と同じか低いぐらいの建物になっているので、日照だけでなく視界的にも良好なポジションになります。
敷地南端第一種住居地域側に位置するプランで、道路の南側エリアも同じですので、高さ限度的には20mまでの建物が想定されますが、日影規制はもちろんのこと北側斜線制限型の高度地区が定められているので、隣接敷地端ギリギリに20mということはありえず日照が遮られることはありえません。

間取りとしては、同じ南西角の上層階住戸のようにルーバルなどが設けられているわけではありませんが、優に100㎡を超えるプランニングがなされており、条件の良い南西角らしいものになっていると言えます。

なお、当プランを取り上げた理由の1つとして「玄関からLDにかけての動線が特徴的だった」というのがあります。

玄関位置自体は角住戸としてごくごく一般的なものですし、廊下の形状も一度だけ直角に曲がるオーソドックスな形状なのですが、そのまま南に向かってLDに入るのではなく、周り込むように東側を向いて設計されたLD入口ドア、そしてそこへ向かう廊下の中途にキッチンへの扉が設計されているあたりにかなりの特徴があるのです。

LDドアは親子ドアタイプで高級感と広がりがありますし、手前にキッチンドアがあることで利便性も申し分ありませんね。

この位置のキッチンは、オープンタイプでありながらもLD側やLDに至るまでの動線部から覗かれにくいのでこういった高額プランに相応しいものと言えますし、洗面所への家事動線という意味でも魅力が少なくありません。

視界条件も上々の角住戸ながらLDが角位置にない(二面採光でない)のはやはり残念ですが、浴室にも窓を設けることが出来ていますし、面積大の高額住戸らしさを感じることが出来る部分は少なくないでしょう。

乾式の戸境壁はやはりちょっと気になるところではありますが…。

坪単価は686万円。最上階ルーバル付のプランは坪単価800万円弱ですのでそれと比べれば安くはなりますが、代々木八幡宮の一部であるかのような特別感があったジオグランデ代々木の杜(山手通りの向かい側のエリアでこことは少々距離がありますが…)の最上階角住戸がここの最上階角住戸と同じぐらいの水準でしたし、ブランド力に大きな差があるとはいえ同じ代々木上原駅徒歩5分圏内で分譲中のオープンレジデンシア代々木大山オープンレジデンシア代々木上原ヒルズよりも遥かに高額な水準で、前述のような元代々木町アドレスであることやエリア内では稀なスケールを有することを加味しても少々強気な水準と感じますね。

オープンレジデンシアシリーズが出来たばかりの頃のオプレジは競合物件よりも明らかな値ごろ感がありましたが、最近は全くそんな様子はないので…。

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