クリオラベルヴィ上野松が谷【コンパクト物件なりの高単価】5階54㎡6,298万円(坪単価385万円)

クリオラベルヴィ上野松が谷。

稲荷町駅徒歩4分、新御徒町駅徒歩9分、上野駅徒歩10分、京成上野駅及び浅草駅徒歩15分の13階建総戸数36戸(他事業協力者店舗1戸)のマンションです。

浅草通りの松が谷一丁目の交差点から1本入ったポジションで、上野駅までも徒歩10分圏内となるので利便性は十分ですね。

新御徒町駅徒歩3分の佐竹商店街のアーケード沿いのポジションでクリオラベルヴィ新御徒町が先行して分譲されており、あちらはあちらでJR御徒町駅が徒歩9分と便利なポジションなので共通点が少なくないですね。

大通り沿いではないのでそれなりに落ち着きがありますし全戸南向きに出来ている物件ではありますが、細い道路の向かいの区画には当物件と同じぐらいの高さの建物がいくつか立っており、視界や日照に優れたお部屋は少なくなっているので、コンパクトなクリオラベルヴィシリーズに適した立地ということになってくると思います。

設計はAUS総合研究所、施工はTSUCHIYAです。

敷地面積は約300㎡しかありませんし、1階には事業協力者店舗も入りますので共用部に割ける面積はどうしても限られてしまうのですが、門構えを彷彿させる和を意識したエントランスはなかなか趣がありますし、間接照明と和が融合したエントランスホールのデザインが印象に残る物件です。

公式ホームページ
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お部屋は54㎡の2LDK、南東角住戸です。南方向は前述のようにわりと高い建物がありますが、東側は低い建物が多くなっているエリアで上層階住戸からならばスカイツリーなどが一望できるポジションになります。
この階だとそうはいかず東側眼下には光桂寺のお墓が見えてしまうかとは思いますが、この界隈はお墓が非常に多いので珍しいことではありませんし、前建の影響が小さいという意味では悪くないでしょう。

間取りとしては、物件内では最も大きなものになります。
南西角住戸も2LDKにはなりますが、48㎡で住宅ローン控除が適用できない狭小プランになっているので、こちらが物件内では唯一のオーソドックスな2LDKということになるでしょう。

角住戸なりに廊下がやや長めではありますが、角住戸としてはギリギリ標準的な範疇であり、柱の位置などからはクリオシリーズらしい繊細さを感じることも出来ますね。

玄関脇の柱は通常ならばバルコニー内の柱と同じ上下位置にあるのですが、この物件では西側にズラすことで食い込みを回避しています。

LDKは12畳な上、キッチンが大き目の設計なのでLDだけだと10畳には遠く及ばない設計になってしまっているのは残念ではありますが(50㎡台中盤の2LDKだとLDだけで10畳確保出来ているか否かが1つのポイントになる)、きれいにアウトフレーム化され、居室形状もきれいに出来ている点では好感が持てますね。

なお、小さな洗面所や奥行の浅い廊下の物入からは設計面での苦しさ(全戸南向きとしたのでこのスパンだが、もう少し南面スパンがあった方が設計しやすかったはず)を感じずにはいられませんが、洋室1と2をウォークスルークローゼットでつないでいるのはなかなか上手で、日常的にウォークスルー用途として使うかどうかはさておき柔軟性の高いプランになっているのも評価出来る点だと思います。

洋室2の引き戸も大きく開け放つことの出来るウォールドアになっているので、広々LDKの1LDKとして利用することも可能ですね。

坪単価は385万円。やはり上述のクリオラベルヴィ新御徒町と近似した設定で上層階になると400万円を超えてくるというこのご時世、かつ、コンパクト目の物件ならではの強気な設定ということになります。

東上野3丁目で2016年に分譲されたブリリア上野ザ・レジデンスの同じぐらいの階数のお部屋と比べると2割程度も高い水準で、少々行き過ぎな印象がありますね。

また、4年ほども前にはなりますが、同潤会アパートの建替案件で14階建ながら制振構造を採用するという特長も有していた近隣のザ・パークハウス上野の低層階のコンパクト住戸はかなり安かったと記憶しており、価格高騰がかなり際立っていると感じます。

なお、一般的に50㎡台は30~40㎡台に比べればこなれた単価帯になることが多いのですが、当物件はそのようになっておらず(南東角が最も条件的に優れていることも影響してはいますが、それでも…)、この6,000万円を優に超えるグロスの嵩みも気になるところですね。

全体的にコンパクトに出来ているので全体で販売単価を伸ばせていると思うので物件内でグロスの嵩むこういった面積の大きなプランはもう少し目に優しい水準になっていると良かったのではないでしょうか。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはなく、食洗機は2LDKのみです。トイレ手洗いカウンターはついており、キッチン天板はconomiよるセレクトに対応しておりクオーツエンジニアドストーンとステンレスバイブレーションから選べます。

管理費は353円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数36戸という小規模なためか高いですね。

駐車場は1台のみで建物内の平置になります。

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