ASDEUR日本橋人形町【意外にも大人しい価格】3階41㎡4,680万円(坪単価377万円)

続けて、ASDEUR日本橋人形町。

設計はビッグプランニング、施工は小川建設です。
グランデパンセ御殿山ザ・レジデンスと同じ組み合わせになります。

敷地面積250㎡弱、1フロア2~3戸の小規模物件になりますが、エントランス周りの個性的なデザインはまさにプロパストという感じですね。

グランデパンセやヴァントヌーベル代々木などの近年のプロパストの高価格帯物件もやはり個性的なデザインではありましたが、前回の記事でもちらっと述べたように中央区界隈では非常に実績が豊富なことも影響したのか、より個性的でインパクトのあるデザインを採用してきた印象があります。

エントランス周りの素材感なんかはレゾンアレグレとかパンセフレスコと共通するところがあり、和と洋が上手に融合したプロパストでしか味わえない驚きがある物件だと思います。

プロパストの民事再生は2010年だったので早8年以上が経過するわけですが、未だに再生前のような大規模タワマンどころか中規模のマンションでさえ分譲出来ていない状況で、常々言っているようにオリゾンマーレガレリアグランデのような業界に一石を投じる物件にまたお目にかかりたいという思いが強いのですが、日本橋界隈というのは大半が小規模物件ばかりで大手・中小問わずマンションが玉石混交というエリアなので、プロパストにとっては「デザインを武器に再度広く認知される下地を作る」という点で恰好のエリアと言えるのかもしれませんね。

前回のASDEUR日本橋人形町

公式ホームページ
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お部屋は40㎡超の1LDK、東角住戸です。低層階なのでいずれの方角も前建により視界を塞がれますが、南東方向は接道しており、前建もそれほど高い建物ではないのでこの界隈では圧迫感も強くない方と言えるでしょう。

間取りとしては、一般的な大きさの1LDKではあるのですが、先ほどのプランほどではないものの廊下に余裕があるのが気になりますね。

LDを二面採光にするのであれば確かにこうならざるを得ないとは思うのですが(非常階段との関係上玄関位置が制限される)、北東方向は近い距離に隣接建物があることを考えるとLDとベッドルームは反対でも良かったと思いますし、この大きさのプランであればプライバシー面への配慮よりも効率性を重視すべきだった気がします。

LDKは10.6畳でこの専有面積からするとごくごく一般的な大きさではありますが、LDの入口付近には実質的には廊下となるデッドスペースが大き目に混入しています。

キッチンがL字型のオープンタイプで空間的な広がりが得やすくなっているとは思いますが、収納も明らかに少ないですね。

坪単価は377万円。当プランは40㎡超なのでグロスはそれなりですが、30㎡台(1DK)にも同じぐらいの単価のものがある物件で、このご時世らしくないこなれた単価設定になっていますね。

プラウドのパサージュ(連続供給の3物件目)は、ディアージュ(連続供給の2物件目)に比べ明らかに弱気な水準になっていましたが、その後のプラウド日本橋富沢町(4物件目)では若干持ち直したという経緯があるのですが、そのパサージュよりも控えめな水準になっているのは少々驚きです。

ブランド力の差は言うまでもなく大きいですが、ブランド力の差が価格に反映されたとしても微々たるものとなるのが一般的で、パサージュは面積の小さなものでも60㎡程度であったわけで単価高となりがちな30~40㎡台がこの単価というのはかなり意外でした。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、天然石のキッチン天板、トイレ手洗いカウンター、廊下床の天然石貼など充実しています。
キッチンパネルまで天然石であることに驚かされますし、トイレ手洗いボウルなんかもいちいちお洒落なのがプロパスト流ですね。

先ほどの78㎡のお部屋のLDにはビルトインエアコンもついています。

管理費は418円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件のためか高いですね。

ちなみに駐車場はありません。

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