ガーデンテラス馬込プレミアム【ライフ至近の南面良好の地】2階74㎡7,248万円(坪単価326万円)

ガーデンテラス馬込プレミアム。

馬込駅徒歩7分、大森駅徒歩16分の5階建(建築基準法上は地上4階地下1階建)総戸数30戸のマンションです。

アドレスは東馬込2丁目、馬込駅からは新幹線の高架を越えた先に位置しており、近年馬込駅界隈で供給されている物件とはエリアが少々異なりますね。

新幹線の高架からは結構距離がありますし、環七からも1本内に入った住宅街になるので比較的落ち着きを感じることの出来るポジションで、その上、今春には環七沿いの至近にライフがオープンしたのでさらに住みやすくなりましたね。

30㎡台も少なくない総戸数30戸というスケールではありますが、敷地面積は1,000㎡超あり、多くの住戸を南向きと出来る東西に長い敷地形状にも魅力を感じることの出来る物件です。

一足先に分譲していたガーデンテラス西馬込は30~60㎡台のみのプランニングでしたが、こちらは70㎡台(最大は92㎡)も結構設けられており、南面良好な住宅街であることも考慮されているようですね。

なお、順番が逆になってしまった感がありますが、デベロッパーは、サンウッド(と三信住建のJV)になります。
サンウッドは「ガーデンコート」というマンションも供給しているように郊外寄りのマンションで「ガーデン」を使うケースがありますが、「ガーデンテラス」は国立ガーデンテラス、ガーデンテラス西馬込に次ぐ3物件目になるでしょうか。
物件自体に特別「ガーデン」らしさがあるとは言えないこと、また、23区内のそこそこの価格帯の物件であることを考えると「サンウッド」で良かったような印象すらあるのですが、西馬込とここと連続して使われているように今後はこのブランドの供給を増やしていく方針なのかもしれませんね。

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の3LDK、南西角住戸です。流石にこの階では視界抜けは得られませんが、南も西も戸建なので、圧迫感は皆無で日照的にも申し分のないポジションになります。

間取りとしては、南西角という非常に日照時間の長いポジションということでそこそこしっかりとした面積帯になっています。

角住戸ながらLDが二面採光でないのは少々残念ですが、そのような位置にLDを設計することで廊下を短めにしているのは間違いなく、角住戸にしては廊下をコンパクトに纏めている点に好感が持てますね。

この廊下の長さで洋室2室と洗面所がノンリビングインと出来ているのは良い材料ですし、そのように効率性を追求したためか専有面積のわりには収納が充実している印象のあるプランになります。

ベッドルーム2はLD側に向かって大きく開け放つことの出来る引き戸設計になっているので二面採光の広々とした空間として使うことも可能ですし、ベッドルーム2と1をつなぐウォークスルークローゼットがあるのもなかなか面白いですね。

坪単価は326万円。低層階でも前述のように日照面での魅力の少なくないプランですが、専有面積が大き目のためか単価はそこまでではありません。
馬込駅からの距離がほとんど同じガーラレジデンス南馬込の同じぐらいの面積帯の南向き角住戸に近似した水準ですので違和感はないでしょう。

また、同階の南向き中住戸と比べると幾分単価安の設定になっており、「グロス価格が嵩むなり」の単価設定になっているとも感じます。

ガーラレジデンス南馬込はファミリータイプばかりで構成された物件で当物件のように単価を伸ばしやすい30~40㎡台がなかったので平均坪単価が約315万円という水準で、平均で比較すると当物件が上になるのは間違いありませんが、同じぐらいの面積帯で比較すると差はほとんどないはずです。

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