ガーデンテラス馬込プレミアム【「プレミアム」らしい拘りを感じるデザイン】2階36㎡3,798万円(坪単価345万円)

続けて、ガーデンテラス馬込プレミアム。

設計はIAO竹田設計、施工は三信住建です。
デベロッパーにも名を連ねている三信住建は「プレミアムレジデンス」という自社ブランドを持っており、近年はプレミアムレジデンス横濱妙蓮寺プレミアムレジデンス日暮里雅苑で自社施工を行っているのですが、他社がメインとなった物件の施工はこれが初めてではないでしょうか。

この後分譲されるガーデンテラス大倉山プレミアムも三信住建による施工ですし、三信住建が売主としてだけでなく施工も行う物件には「プレミアム(「プレミアムレジデンス」から来ている)」を入れることになっているようですね。

さて、当物件はその初の「ガーデンテラス~プレミアム」ということもあるのか少なからずデザイン面への拘りを感じますね。

設計からデザイン監修に至るまでを実績豊富なIAO竹田設計が行っており、レンガ調のブラウンタイルに加え、擁壁上部にふんだんにあしらわれた緑も印象深い物件です。

エントランス周りには間接照明が数多く用いられていますし、小規模物件ながら随所に特色を感じることが出来ます。

駐車場が1階フロア西側、建物下部に設けられており、全5台の駐車場が雨風の影響を受けない全台平置になっているのも車好きには特に魅力的でしょうね。
総戸数30台で5台と言うと少なく感じるかもしれませんが、70㎡超は8戸しかないので、近年のファミリータイプ中心の一般的な物件よりもむしろ競争率は低くなるでしょう。

前回のガーデンテラス馬込プレミアム

公式ホームページ
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お部屋は36㎡の1LDK、南向き中住戸です。やはりこの階では視界抜けは得られませんが、日照は抜群なポジションですし、このお部屋からは正面に擁壁上部の緑が望めるのも気持ち良いでしょうね。
一般的な2階住戸よりも道路からの視線が気にならないというメリットもありそうです。

間取りとしては、40㎡に満たないコンパクトな1LDKになります。
わりと奥行(玄関からバルコニーまでの距離)のあるタイプなのでこの面積のわりに廊下がそこそこの長さになっているのは残念で、LDK9畳、ベッドルーム3.8畳というのは最低限という感じではありますが、一方で、柱はほぼ完全にアウトフレーム化されていますし、トランクルームも含め収納がかなり充実しているのは良い材料でしょう。

ただ、ナローなスパンもさることながら、開口部幅がかなり狭くなっているのが気になりますし、ベッドルームの引き戸の方立てがかなり大きくなってしまっているのも残念ですね。

坪単価は345万円。前回の同階南西角住戸と比較していただくと一目瞭然のようにコンパクトプランなりの単価高が顕著な価格設定になっています。

マンション価格が高騰した近年は特にこういった値付けが主流になっており、違和感のあるレベルではないのですが、角住戸と中住戸という差があるのはもちろんのこと、プラン的にもこちらの1LDKの方が効率性で劣っている印象があるので、もう少しこなれた水準が相応しかったとは思います。

コンパクトニーズの旺盛な駅前や都心部であればこのぐらいファミリータイプに比べ高めの設定でも納得できますが、どちらかと言うとファミリーニーズの方がありそうな立地という印象ですし、少々強気な印象がありますね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、クオーツストーンのキッチン天板、トイレ手洗器はついています。ただ、浴室照明はダウンライトではなくブラケットタイプですし、単価帯のわりに若干の物足りなさがありますね。
コンパクト住戸が少なくないことが影響しているのでしょう。

管理費は273円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしでのこの水準ですが、30~40㎡台も少なくない総戸数30戸というスケールですので仕方ないところでしょう。

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