ザ・パークハウス渋谷南平台【徒歩7分×南平台町×15,000㎡超のスケール】8階92㎡27,950万円(坪単価999万円)

ザ・パークハウス渋谷南平台。

渋谷駅徒歩7分の地上10階地下1階建総戸数100戸(事業協力者住戸30戸含む)のマンションです。

宇田川町の渋谷区役所建替プロジェクトであるパークコート渋谷ザ・タワーほどのインパクトこそありませんが、そのパークコートよりも近い「渋谷駅徒歩7分×南平台町×延床面積15,000㎡のスケール感」と三拍子そろった物件です。

当物件の平均専有面積は100㎡程度あるはずなので、一般的な総戸数100戸程度の物件よりも遥かに大きなスケールを有しており、ここまでのスケールは渋谷駅界隈では渋谷アインス、青山パークタワー、センチュリーフォレスト、テラス渋谷美竹に次ぐ5物件目ということになるのではないでしょうか。

鴬谷町のセンチュリーフォレスト以外は駅北東部の渋谷アドレスで高さを出せるエリアの物件になりますので、この物件はセンチュリーフォレスト(やラ・トゥール代官山(賃貸だけどね))に近い希少性があると言っても良いと思います。

当物件のポジションは首都高及び246から1本入っただけに過ぎない第二種住居地域なので、いわゆる南平台町(第二種低層住居専用地域部分)のような落ち着きはありませんが、こちらの方が高い建物が建てられますし、道路の向かい敷地北側が日影規制適用外となる商業地域になっているので、「周囲にそこそこの落ち着きがありながらも高さをある程度出せている」という良さもあるにはあるでしょう。

ちなみに、建築計画発表時点においては、三菱地所レジデンスに加え大林新星和不動産とコスモスイニシアが建築主になっていましたが、いつのまにかコスモスイニシアが抜けて東急不動産が加わっていますね。

桜丘口地区など周辺では東急がガッツリ再開発を行っているので、当物件の販売上、それだけでもプラスになるでしょうし、当物件はセルリアンタワー東急ホテル(フィットネスを1回1,000円で利用可)や東急百貨店(外商、専用サロンでの上質なおもてなし)ともコラボするということなので鬼に金棒ですね。

公式ホームページ
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お部屋は92㎡の3LDK、北東角住戸です。北から北東にかけての首都高及び246沿いにはビルなどの高い建物が立っているのでこの上層階住戸からでも視界抜けは得られないのですが、そのように建物が連なっているがゆえに首都高と246の影響が小さくて済みますし、東側は視界抜けも得られる好ポジションになります。

間取りとしては、物件内ではけして大きなタイプではないのですが、70㎡超もある珍しいほどの大きなルーバルの付いたプランということで取り上げてみることにしました。

上述したように当敷地は北側隣接地への日影規制は考慮する必要はありませんが、3種高度地区ではあるので、一定の基準に従い上層部をセットバックする必要が出てきておりその部分に生じたルーバルということになりますね。

LDの北側開口部が地味なのがちょっと残念ですが(お見合いに配慮してのものではあるのでしょうが、だったらこのルーバル自体がどうなの?という話もある)、こんな形・大きさのルーバルというのはそうそうお目にかかれるものではなく、北東向きとは言え、この形・大きさ・階数ならば南方向からの日照も得られますのでやろうと思えば家庭菜園的なことも出来そうです。

また、当プランは玄関位置にも魅力があります。
プライバシー面への配慮は今一つではあるのですが、92㎡はこのクラスの物件としてけして大きなプランではありませんので、ある程度効率性を考えるべきだと思いますし、この廊下配置及び居室配置は悪くないと思いますね。

トイレの向きを変えてでもLDの入口ドアは親子ドア型の幅のあるタイプになっていて欲しかったとは思いますが…。

坪単価は999万円。最上階の南西角住戸は7億超とグロスでは次元が違いますが、面積が215㎡もあるので坪単価では100万円程度の差しかありません。当プランも大きな大きなルーバルが付いているということで物件内でもいいお値段がついたお部屋の1つになりますね。

再開発で盛り上がる(ハロウィンでの盛り上がりが悪いイメージになっているのは少々気になりますが(笑))渋谷界隈の将来性は言わずもがなですし、当物件のポジション等々を考慮すればこのようなお値段になることに大きな違和感はありません。ただ、パークコート渋谷ザ・タワーは一部住戸で予定価格を変更し、定借なりの目に優しい水準も出てきたので眺望や共用施設の差を考えるとやや強気に感じるというのはありますね。

また、なぜにこの立地で「グラン」にしないのかは甚だ疑問ですし、「グラン」でないのにこの価格帯というのもちょっと微妙な気がします…。

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