ザ・パークハウス渋谷南平台【この立地・価格で「グラン」でないとは…】5階58㎡12,460万円(坪単価716万円)

続けて、ザ・パークハウス渋谷南平台。

設計・施工は東急建設です。東急不動産が売主に加わったのは東急建設が携わった後なので順番は逆かとは思いますが、立地なりに東急グループが強く関わった物件ということになるでしょう。

大林新星和不動産は当初から売主に名を連ねているのですから、この立地ならば「ザ・パークハウスグラン」で設計・施工も大林組を起用していたらさらに凄い物件になったのは間違いありません。そのため、若干の不完全燃焼感があるのですが、このご時世にこれ以上コストをかける(つまりは販売価格ももっと高くなる)のはやっぱり難しかったということかねぇ…。

デザイン監修はSKM設計計画事務所です。
SKM設計計画事務所はザ・パークハウスシリーズでの実績が豊富で、ザ・パークハウス麻布外苑西通りザ・パークハウスグラン麻布仙台坂などの高額物件での実績がありますが、代表の柴田氏ではなくここは副代表の桐本氏によるもののようです。

「グラン」だったらどんなデザインになったのかなぁ…という想像はやはり働いてはしまいますが、敷地周囲をとりまく豊かな植栽、ラウンジから望む枯山水を模した庭(高さ約2m・幅約3mの稲田石のアイストップも圧巻)、そしてバルコニー床部分まで覆いかぶさるように設けられたバルコニーガラス手摺と1つ1つが高額物件らしい瀟洒な造りになっているのは確かですね。

また、共用サービスとしてコンシェルジュサービスに加えバレーサービスや24時間有人管理も導入されていますし、前回の記事で述べたセルリアンタワー東急ホテルや東急百貨店とのコラボも含め超高額物件らしいホスピタリティの高い物件になっています。

管理費が799円/㎡とベラボーに高く、延床面積15,000㎡超、かつ、総戸数100戸のスケールメリットが微塵も感じられないのが残念ではありますが…。
※先日のパークコート青山一丁目の743円/㎡も超える今年紹介済の物件の中でNo.1の水準になります。

前回のザ・パークハウス渋谷南平台町

公式ホームページ
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お部屋は58㎡の1LDK、北向き中住戸です。北向きなので何階であっても日照はほぼ得られませんし、北側は246沿いのビルとお見合いになりますので、階数にはほとんど意味はなく、むしろ敷地内の緑が見える低層階の方が魅力的と言えるかもしれないポジションになります。

間取りとしては、そのようなポジションであることが考慮され物件内ではコンパクトなプランになっています。
58㎡でも2LDKではなく1LDKになっているあたりから「南平台らしさ」を感じますが、「グラン」にしていないのであればいっそのこと2LDKにしてしまっても良かったような印象さえありますね(引き戸の開け閉めで1LDKとしても2LDKとしても使えるプラン)。

渋谷駅界隈では比較的落ち着きのあるポジションではありますが、隣の桜丘町には20~40㎡台のコンパクト物件が多数存在しているぐらいですし、50㎡台後半の2LDKならばあっても問題なかったかと(あまりにコンパクトなお部屋を作ってしまうと物件自体の「格」が落ちますし、住民属性の差も大きくなるので高額住戸購入者にとってはデメリットになる)。

さて、肝心のプランですが、乾式壁は多少気になりますが、正方形に近いきれいな形状をしており、玄関廊下のポジションや長さなどもベストに近いものと言って良いと思います。

また、プライバシー面での甘さはありますが、この大きさの1LDKならば違和感はなく、LDの10.1畳は小ぶりながらも全体的にゆとりを感じる高単価住戸らしい造りになっていると思いますね。
※特にキッチン、ベッドルーム、収納にゆとりがあります。

坪単価は716万円。物件内では芳しいポジションではないながらもこのぐらいの水準になってしまうようです。
面積を絞っているというのもあるのでしょうが、そもそも再開発の恩恵をモロに享受できるようなこういったポジションは投資家ニーズも少なくないので、投資向きのコンパクト目のお部屋の単価は強気なものとしやすいのです。

ただ、パークコート渋谷ザ・タワーにあるような30~40㎡台ほどまでは小さくはないので(プラン(面積)によって単価差がかなり大きくなる見込み)、それほど面積小プレミアムが乗っかっている印象はないですね。

設備仕様面は、ディスポーザー、大容量食洗機、トイレ手洗いカウンターはもちろんのこと、LD+キッチン+主寝室の床暖房、ビルトインエアコン、天然石等を用いた高級感のある浴室など、超高額物件らしいものになっています。
内廊下の玄関ドア周りも素材感や間接照明が素敵ですね。

駐車場は53台と高額物件らしい台数にはなっていますが、全て機械式(建物内)になります。

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