エクセレントシティ東京ネスト【小学校隣接、子育て世代に焦点を当てたコンセプト】3階75㎡5,398万円(坪単価236万円)

エクセレントシティ東京ネスト。

お花茶屋駅徒歩5分、京成立石駅徒歩18分の7階建総戸数31戸のマンションです。

宝町2丁目の宝木塚小学校の東側隣接地、また、徒歩6分ほどの距離に曳舟川親水公園やお花茶屋公園などのわりとスケールの大きな公園があるポジションで、子育て世代には嬉しい要素が少なくない物件になります。

用途地域としては準工業地域になりますが、周囲は住宅が中心となったエリアですし、大通りにも面しておらず落ち着きを感じるポジションですね。

小学校側すぐのところにある鉄塔と送電線は気になる材料の1つではありますが、住戸は基本的に南向きと東向きで構成されています。

設計・施工は当然のごとくデベロッパーでもある新日本建設になります。

小規模物件なのでそれほど特徴のない物件になりますが、随所にブラウンのタイルを用いたことでマリオン(グリッドライン)によるアクセントが生まれていますし、エクセレントシティシリーズらしいガラス手摺をふんだんに用いたデザインも悪くありません。

また、こういったスケールの物件ながらエントランス脇のプレイルームに加え、敷地北東部には地域住民などの第三者にも開放するちょっとしたオープンスペース(詳細は不明)も予定されているようで、物件全体として子育て世代を強く意識している様子が伺えますね。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南西角住戸です。南側道路の向かいには5階建のマンションがあるので視界的な影響はありますが、日照は問題ありません。また、西側は送電線に加え小学校のプールと校庭が広がっているので静かな環境でこそありませんが、視界抜けや日照という意味では申し分のないポジションになります。

間取りとしては、日照時間の長いポジションなためか物件内では大きめのものになっています。

角住戸としてはけして大きなものではありませんが、一方で角住戸にしては廊下を短めに出来ているのも確かで、居室畳数は上々(しかも形がとてもきれい!)、そして収納も非常に豊かですね。

「ウォークイン×2+シューズイン」というだけでもそれなりですが、それに加え2WAYのかなり大きなマルチクローゼットまであるという充実具合です。

マルチクローゼットの脇には洋室2の引き戸がきれいに収まるようになっているので、洋室2をLDと一体利用しても違和感がないですし、LD周りの開口部豊かな設計にも魅力を感じることの出来るプランですね。

坪単価は236万円。面積が多少大き目でグロスが嵩むことにに加え、鉄塔や学校なども考慮された結果、気持ち控えめな単価になっているようです。

なお、近年、この界隈で分譲されたファミリータイプの分譲マンションとしては2015年のサンクレイドルお花茶屋ぐらいしかないはずでそれが平均坪単価約195万円という水準でした。そのため、ここ3年ほどの間にマンション価格が高騰した影響を強く感じてしまうところはあるのですが、もともと京成線沿線というのは都心部までのアクセス性のわりに評価が低いエリアであり、このぐらいの水準であればベラボーに高いとは思わないですね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、そしてトイレ手洗いカウンターまでついているのは魅力です。
流石に水回り天板は天然石ではありませんが、このシリーズならではのエクセレントウォーターもついていますし、単価以上と言っていいように思います。

管理費は273円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですので、総戸数31戸という小スケールとは言え少々高いですね。物件価格自体もそれなりですし、その上このランニングコストというのは少々気になります。

駐車場は全11台で平置2台を除いた9台が機械式です。

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