ザ・コート神宮外苑【東京五輪が実現したスペシャルなレジデンス】18階121㎡37,200万円(予定)(坪単価1,021万円)

ザ・コート神宮外苑。

リクエストも多々いただいている注目度の非常に高い物件でしたのでもう少し早く公開したいと思っていましたが、遅くなってしまいすみません…。

外苑前駅徒歩8分、国立競技場駅徒歩11分、千駄ヶ谷駅及び北参道駅徒歩14分の地上23階地下1階建(建築基準法上は地上22階地下2階建)総戸数409戸(事業協力者住戸229戸含む)のマンションです。

最寄駅までの距離は少々ありますが、今さら言うまでもなくスペシャルなポジションに誕生する物件です。
以前この地にあった外苑ハウスは、1964年東京オリンピックを報道する諸外国の報道陣の宿舎として誕生したもので、その地に2020年東京オリンピックの年にこの物件が竣工する…そんな運命的なものを強く感じずにはいられない物件でもあります。

隣の都営住宅があったところは公園になることが予定されていますし、新国立競技場まで含めたエリア一体の大規模再開発の一角となるプロジェクトであり、外苑ハウスの地権者を初めとした様々な方々の意向が同時期にまとまったのにはやはり2020年に東京オリンピック(の開催が決まったこと)の力が大きかったように思います。
※最近、正式リリースされたハルミフラッグのような「レガシー」でこそありませんが、それに限りなく近い意味合いのある物件とも言えるでしょうね。

普通ではこの立地・スケールのものがこのような形でまとまることは考えづらいものですし、まさしくオンリーワンな物件と言って良いでしょう。

2020東京オリンピックを視野に入れ、TOKYOを代表する物件として先行して誕生したパークコート青山ザ・タワーがあまりにデザインを突き詰めた物件だったので、当物件の外観デザインには物足りなさを感じたりもしますが、そのスペシャルな立地・経緯なりのご愛敬で片付けてしまっても良いような気すらしてくる魅力豊かな物件ですね。

外苑前駅では今後さらなる再開発も期待出来そうですし、グリーンベルトに寄り添う大規模再開発の希少性は確かなものと言って良いでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は120㎡の3LDK、北東角住戸です。東側A-4街区に建設されるJOCの新会館は約65mなので越えることは出来ませんが、大規模再開発エリアなりに数十メートルの離隔がありますし、北側のグリーンビュー(公園ビュー)と新国立競技場ビューはこの物件ならではの贅沢なものになります。

当物件の最上階(23階)は200~300㎡台しか存在していませんし、このフロアでもこのお部屋よりも大きなものが存在しているぐらいなので、とりわけ目立つ大きさではないのですが、その特別な立地なりの豊かさは当プランからも十分に感じることが出来ます。

なお、当プランは角住戸なのでそこまで目立ちませんが、当物件は特異なフロア形状がもたらすワイドスパンが大きな特長の1つになっており、柱以外の部分のほとんどを開口部にすることが出来た開放感抜群のフルバルコニー設計は素晴らしいものがありますね。

最上階住戸を除きフルバルコニー設計としてしまったがゆえに外観的に地味な印象が出てしまっているのも事実ではあるのですが、「最大天高2.65m×下り天井2.45m(順梁でこの下り天高なのが凄い。逆梁だとまた話が違います)」の設計はレジデンスの一般フロア(この面積帯が一般クラスにある時点で既に普通ではない…)としては最高峰であり、伸びやかな二次元・三次元空間はやはり半端ではないですね。
※モデルルームプランはあまりにブチ抜き過ぎているので、それを持って語るのはナンセンスですが、基本プランでも十分なインパクトがあります。

プラン中央付近に玄関、そしてホールを2つに分けた設計になっているのでPP分離も良好ですし、120㎡超という大きさがありながらも柱をほぼ完全にアウトフレーム化した設計面も素晴らしいものがありますね。

坪単価は1,021万円。物件内にはさらに条件が良く大きな面積のお部屋があるとはいえ、このお部屋もかなり条件の良いものですし、スペシャルな立地の物件のわりに「普通なお値段」なので少々意外でした。

このような単価になる原因として、昨今のマンション市況の悪化により投資家の動きが鈍くなってきているなどという事情もあるかと思いますが、それ以外にも「最寄駅まで徒歩8分という駅距離」や「日照が得られないこと」も影響していそうですね。

ただ、こういった立地の物件であれば外国人ニーズも少なくなく、日本ならではの南向き信仰の影響は限定的だと思いますし、50~60㎡未満のお部屋ならまだしもこの価格帯のお部屋にお住まいになる方に駅距離をとやかく言うのはナンセンスだとも思うので(基本車移動でしょう…)、このご時世としては魅力ある単価水準なのではないかと思いますね。

100㎡超のお部屋をもっと少なく設計していたならばそういったゆとりある面積帯のお部屋の単価はもっとインフレな設定になっていたであろうことは想像に難くありません。
※次の記事で言及していますが、トランクルームが専有面積に含まれていない物件なので、実質坪単価はもっと安くなります。

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