ザ・コート神宮外苑【外観以外は申し分ない???】12階70㎡16,400万円(予定)(坪単価770万円)

続けて、ザ・コート神宮外苑。

設計は日建設計・日建ハウジングシステム・アールアイエー・大林組共同企業体、施工は大林組で免震構造が採用されています。

当物件の最大の特長と言って良いのが前回の記事でもちらっと述べたワイドスパン設計です。
「へ」の字のようにカーブしたフロアの中央部を共用内廊下が貫き、その両サイドに住戸が設けられた形になっているので、各戸の奥行(玄関からバルコニーまでの距離)の浅い無理のないワイドスパンプランが実現出来ています。

「へ」の字の内角側はトライスタータワーである芝浦アイランドケープタワースカイズタワー&ガーデンなどのようにバルコニーからの視界に他住戸が入ってきたりもするのでいいことばかりではありませんが、そういったマイナス点を差し引いてもそうそうお目にかかることの出来ない贅沢な設計であるのは間違いありません。

さて、肝心のデザインですが、共用部は「上」、外観は「中(の下)」という感じでしょうか(むろんこのクラスの物件に限定しての話です。一般的な物件と比べたら外観も高いレベルにあります)。

パークコート青山ザ・タワーの曲面設計やパークコート赤坂檜町ザ・タワーの外観(檜フィンなど)があまりに素晴らしかったため、そういったものと比べると「普通過ぎる」印象にはなってしまうのですが、共用内部はパークコート青山ザ・タワーのデザインを踏襲したかのような繊細、かつ、ラグジュアリーな雰囲気がありますし、ネックの1つとなる外観デザインに関しても公園隣接の北西向きの部分にはバルコニーの外側に植栽が施されており(元麻布ヒルズフォレストタワーのような自動給水式なので基本的に管理不要)、公園隣接のシームレス物件ならではの工夫がみられるのも良い材料ですね。

なお、外観デザインに関しては「へ」の字のフロア形状になっているがゆえの難しさがあるのも事実で、ワイドスパン設計とのトレードオフという側面もあるのではないかとは思います。バルコニー手摺はバルコニー床の「側面までを覆うような設計」になっていて欲しかったですが…。

※共用施設や管理費等については正式価格発表後の記事で追記したいと思います。

前回のザ・コート神宮外苑

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の2LDK、南向き中住戸です。南東方向には最近出来たばかりの約70mの日本青年館ビルがありますが、南方向は國學院高校の校舎であり、日照はもちろんのことそれを越えるこの階からならば結構奥行のある眺望が望めますね。

プランとしては、70㎡超のしっかりとした大きさのある2LDKですが、一般に分譲される12階以上では最も小さなものになります。
※11階以下は全て事業協力者住戸という位置づけ

間取りで注目したい点はやはりワイドスパンですね。70㎡台でもさらなるワイドスパンプランがありますし、このスパンでも物件内では控えめと言えるレベルではあるのですが、それでもLDにはかなり幅のある開口部を実現することが出来ていますし、前回の記事でも書いたように梁の影響を限界まで排除した豊かな階高を実現した物件なので、実際は間取り図から見る以上(二次元以上)の豊かさを感じることが出来ます。

なお、特徴としてはいわゆるリビングスルー設計が挙げられるでしょうか。
ワイドスパンプランと言うのは間取り図の下をバルコニーとした場合、左右に居室が並ぶことになりますので、玄関廊下が逆T字型に設計されるのがオーソドックスではあるのですが、当物件の中住戸は全体的に逆T字型ではなくこのプランのようなリビングスルー設計が多いですね。

リビングスルーとすることで廊下の長さが削減できる反面、ベッドルームからはリビングを経由しないと外へ出ることが出来ない(このプランの場合はトイレに行くことも出来ない)ので、好みの分かれるところではあるのですが、この程度の広さのプランならばそういった点はあまり問題にならないのかもしれません。

坪単価は予定価格で770万円。当物件の下限水準であり、下限でこの単価というのはやはり超一流の物件らしいものではあるのですが、前述のように一般分譲は12階以上で、当プランは視界面・日照面が良好ということを考えると悪くない水準と言えると思います。

東向きよりは明らか視界面での魅力がありますし、西向き住戸と比べた場合にも日照面でのメリットがありますので魅力は少なくないでしょう。

当物件の立地ならばとにもかくにも「北向きのグリーンビュー・新国立競技場ビュー」と考える方も少なくないがゆえの単価設定という側面もあるにはあるのでしょうが、そもそも当物件はトランクルームの面積を専有面積から除外しているという非常に良心的な表示を採用しており、一般的な物件同様にトランクルームの面積を含めて坪単価を計算すると756万円とさらに魅力のある水準になるのもポイントですね。

70㎡超とかなりグロスの嵩む2LDKにはなりますが、そういった大きさだからこそこの単価になっているのも事実で、このぐらいの大きさの2LDKをお探しの方にとっては特に魅力のあるお部屋と言えるでしょうね。

※共用部関係だけでなく設備仕様に関しても正式価格発表後に言及します。

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