パークコート渋谷ザ・タワー【70年間地代全額込でもこの単価】31階86㎡23,200万円(予定)(坪単価約891万円)

パークコート渋谷ザ・タワー。

渋谷駅徒歩8~9分(路線によって異なる)、明治神宮前駅徒歩11分、原宿駅徒歩12分の39階建総戸数505戸のマンションです。

先日紹介したザ・コート神宮外苑は明確に事業協力者住戸の数が明記されており一般分譲は12階以上のみになっていましたが、こちらはそういった明記がない中での22階以上に限定した公開を行っており(通常ならば21階以下は次期以降に分譲されるのでしょうが…)、少なからず販売に右往左往している様子が伺える物件になります。

当物件の定期借地権は約70年と長く、下部に区役所が入るわけではないとは言え、通称「クヤクション」として名をはせた人気物件ブリリアタワー池袋がリセール市場でも非常に高い評価を得ているように、区役所建替プロジェクト、かつ、代々木公園ビューの貴重な渋谷駅徒歩圏物件とくれば少々高額であっても引き合いは旺盛なのではないかと思っていましたが、当初の予定価格から坪単価にして100万円程度下がったお部屋もありますし、必ずしもそうとは言えないようです。
※ザ・コート神宮外苑も先日紹介した予定価格の時点から結構下がりましたし、住友不動産などとは異なりまっとうな判断をすることの多い三井不動産にとって超高額物件市場の市況は想定していたよりも芳しくなかったということなのでしょう。

スペシャルな定期借地権物件と言えば、麻布台パークハウスパークコート神宮前広尾ガーデンフォレストあたりが思い浮かぶわけで、確かにそれらよりは遥かに高額な借地権物件にはなりますが、それらの借地期間が50年程度であったのに対して当物件は最近の定借物件のトレンド通りに約70年という長い期間を設定してきていますし(やはり50年だとリセールでの逃げ場が少ないですし、100歳まで生きる人も珍しくなくなっていますので住み倒すにしても50年だと微妙です)、そもそもその70年全期間の地代が分譲価格に含まれているわけですから(地代の一部を前払とするケースは増えてきていますが、地代全てを分譲時に支払うケースは稀です。というかここ以外知りません。地代前払方式の詳細はこちらブランズシティ世田谷中町の記事のコメント欄をどうぞ)、「定借なのに高い」と考えるのはナンセンスでしょう。

先日のハロウィンでイメージが悪化した渋谷ですが、ザ・パークハウス渋谷南平台の記事でも言及しているように今後の再開発期待の大きなエリアですし、当物件は代官山側の南平台町や鴬谷町などのような邸宅街ではない渋谷色の強い立地を逆手にとった「新時代の渋谷」をイメージを前面に押し出したデザイン(及びコンセプト)を採用しているあたりも大きな魅力と言えるのではないかと思っています。

高額物件及びタワマンをやらせたら右に出るもののいない三井不動産ならではの絶妙なコンセプトで、70年で壊してしまうのは勿体ないと感じさえする物件ですね。

公式ホームページ
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お部屋は86㎡の2LDK、北東角住戸です。日照はほとんど得られませんが、北側が代々木公園や明治神宮のパノラマビューとなる素晴らし過ぎるポジションです。

代々木公園ビューとしてはブリリアタワー代々木公園クラッシィがありますが、あちらは19階建とここまでの見下ろし感やスケール感がありませんし、少なくとも現状においては代々木公園界隈のグリーンビューという意味で右に出るもののない物件ということになるでしょうね。
※周囲では当再開発の影響もあり建て替え気運が高まっているので、今後もタワマンが出てくるとは思います。

間取りとしては86㎡もありながら2LDKということで2LDKにしてはグロスが嵩む部分はありますが、神南小学校がすぐ南側にあるとはいえこの地で86㎡の3LDKというのは逆にせせこましい印象があり、素晴らしい眺望面などとの兼ね合いも考えるとこの大きさの2LDKは「ちょうど良いところ」と言えるのではないでしょうか。

コーナーサッシ周りに柱の食い込みが見られるのがやや微妙な印象ではあるのですが、当物件は外観から明らかなように高層になればなるほどフロアが広がった設計になっており(元麻布ヒルズフォレストタワーは中層部から高層部にかけての部分のみが広がっていますが当物件は22階から39階の最上階(トップ)にかけて広がっておりよりインパクトがあります)、このプランは31階だとこの86㎡ですが、35階だと94㎡になりフロアによって専有面積の差がかなり出てきますね。

プランに関してはコーナーサッシ部分が平行に北側へ伸び、その分LDが大きくなる感じなので動線面には差はないのですが、増えた分がLDになるわけですからLDの大きさはかなり変わってくるということになります。

当物件は最上階と中層階の一部を除きコーナー部分を2プランで分け合う形になっており、このプランのように45度角の半角住戸という感じになるのでいわゆる一般的な角住戸よりも開放感が多少落ちる部分はあるのですが、遠景でもこの物件の外観は目立つものとなるのは間違いなく、「あの広がっている部分に住みたい…(面積が広がるのは角住戸のみ)」と思う方は少なくないはずです。

坪単価は予定価格で891万円。この価格には前述のように約70年の全期間の地代(と権利金)が含まれています。
現状、純粋な物件価格と地代の内訳が明らかになっていないのでそれ次第で印象が変わってくるところもあるかとは思いますが、比較的近いポジションの定借物件パークコート神宮前の地代は1,189円/㎡であり、それをベースに70年の地代を計算すると坪単価でおおよそ330万円ほどになります。

当物件のランニングコストには解体積立金238円/㎡があり、一般的な所有権物件に比べれば高くはなりますが、ランニングコストという意味ではむろん土地所有権物件のように土地部分の固定資産税を支払う必要はないわけで(共用部が豪華なため管理費単価は500円/㎡とかなりの水準になっていますが、解体積立金と土地部分の固定資産税は大きな差のない水準)、一言で言ってしまうと所有権物件と比べた大きな差は「70年限定であること」になるのではないでしょうか。

つまり、月額地代がないことで所有権物件のランニングと大きな差がなく、所有権物件との比較はよりシンプルなります。「所有権で坪単価●万円」の物件と「70年限定で坪単価△万円」の物件との比較と考えて良いと思われ、方角は違えど渋谷駅から同じような距離で分譲中のザ・パークハウス渋谷南平台の単価と比較するとこなれている印象があるのではないでしょうか。

所有権物件のように70年後に土地の価値が存在しないがゆえの価格ではあるのですが、ランドマーク性や眺望ではこちらが遥かに上回っていますし、こういった超高額立地ではなく一般的な定借物件は「月額地代の支払いがあっても所有権物件の85~90%程度の分譲価格でしかないのが近年の定借事情」なので、地代全額込でパークハウスの8掛け程度(ランドマーク性や眺望などを加味しての感覚)ならば魅力はあるのではないでしょうか。

むろん物件価格に占める土地比率は好立地の物件ほど高くなりますので、土地が一等地であればあるほど定借ゆえのディスカウントが大きくなるべきとも思うのですが前述の通り70年という長期間の定借なので、その権利がこの程度の単価で得られると考えれば悪くはないと思います。

ちなみに、徒歩10分近い駅距離を気にする方もいらっしゃるかもしれませんが、この物件この住戸であればそれを考えるのはナンセンスだと思います。駅前で買物があれば別ですが、普通は車移動でしょう…。

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