パークコート渋谷ザ・タワー【新時代の渋谷の象徴】22階75㎡15,700万円(予定)(坪単価約693万円)

続けて、パークコート渋谷ザ・タワー。

設計は日本設計、施工は東急建設で制振構造になります。
39階建とかなり高さがありますし、定借とは言え物件の「格」的なことからすると免震のが相応しかった印象にはなりますが、パークコート青山ザ・タワーですら制振でしたので(あちらは曲面形状の影響もあるかも)、驚きはないでしょう。

むしろこの超一級クラスのタワマンの施工をスーゼネではない東急建設が行うことの方が意外ではあるのですが、新庁舎・公会堂も東急建設単独なわけで、渋谷は言わずもがな東急が牛耳る街ですのである意味これが自然なのかもしれませんね。

当物件の最大のポイントは、前回の記事で述べた高層部へ行くほどフロアが広がる外観形状なのは間違いないのですが、個人的にそれ以上に素晴らしいと感じたのが、エントランスロビーから540度以上に渡って続くクリエイティブステップラウンジ~コワーキングラウンジ~メディアラウンジ~ライブラリーラウンジの連続空間ですね。

特に迎賓空間となるクリエイティブステップラウンジはステップ上に2階に向かって少しづつ上っていく設計になっており、非常に緩やか、かつ、幅のあるものになっているので、そのサイドには数えられないぐらいのソファーセットが用意されています。

虎ノ門ヒルズ(オフィス。レジデンスではないよ)のエントランスはレジデンスではないのでソファセットなどはありませんが、ぐるっと周れるステップ上の開放感抜群の空間設計になっており、総戸数500戸超とは言え一介のマンションがそれに似た豊かな空間を実現しているのは本当に凄いと感じましたね。

また、当物件は「新時代の渋谷の象徴」という表現が非常にシックリくるもので、そのクリエイティブステップラウンジに限らずカラフルでセンス豊かな共用部のデザインにも注目出来る物件になります。

かなり挑戦的なデザインなので、好き嫌いは分かれるところではあるのでしょうが、個人的には「この地にマッチした秀逸な作品」と言えるのではないかと思っています。

※ちなみに、当物件の共用部は内廊下も含め方角によってぞれぞれ異なる4つのカラースキームが採用されています。
それぞれのカラースキームの名称は「清(北)」「粋(東)」「寂(西)」「祭(南)」なのですが、南の祭りはちょっとウケました。先日のハロウィンの悪評だったり、今時期だとイッテQの件なんかも思い浮かべてしまうという(笑)。祭り企画はぜひまたやって欲しいと個人的には思いますけれどもね。

最上階住戸1戸1戸全てにプライベートプール(屋上部分)が付いた物件ですし、そういった超高額住戸の検討者のことを考慮したであろう力の入った共用部はコンパクト住戸の検討者にとっては特に魅力的ではないでしょうか。

前回の記事で書いたように第1期では22階以上のみの分譲で、最も小さなお部屋でも61㎡なのですが…。

前回のパークコート渋谷ザ・タワー

公式ホームページ
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お部屋75㎡の2LDK+S、南向き中住戸です。南側には区役所の新庁舎が出来ますが、高さ約70mであり、この階であればギリギリではありますが越えてきます。
※第一期では「22階以上からの分譲」と書きましたが、そういった立地条件ゆえに22階以上と21階以下では天高(階高)などにも差があり、プランも違ってきます。

間取りとしては、三井不動産のタワマンの中住戸でわりとよく見かけるタイプのものになります。
DENは行灯部屋ですが、引き戸で隣接しているLDと一体的に建築基準法の居室要件を満たすことが出来ていれば居室表記が可能になるのです。
ただ、当プランは3LDKとすることが出来ていないところを見ると、LDの開口部幅が狭すぎるのでしょうか。

ベッドルームの開口部を重視している印象のある設計で、スパンのわりにLDの開口部がイマイチなのはちょっと残念ですね。

なお、柱は逆梁のような位置(バルコニー外側)にありますが、普通に順梁となった物件です。
バルコニーガラス手摺の色味が一見分かりづらいぐらいのグラデーションになっており、完成後の実物がどのような表情を醸し出してくれるのか今から楽しみだったりします。

坪単価は予定価格で693万円。角住戸にはもっと単価の安いお部屋もありますので中住戸にしては強めな印象もありますが、前回の記事で書いたようにパークコート神宮前の地代をベースに考えると693万円のうちのおよそ330万円が地代という計算になりますので、地代抜きで363万円と考えると結構安い気がしてくるという不思議(笑)。

まぁ、本来であれば「地代約70年分を前払することによる機会損失的なもの」を基準年利率などを用いて計算した上で論じるべきかとは思いますし、管理費500円/㎡、解体準備金238円/㎡だけでもかなりのランニングコスト(ただ、当然土地の固定資産税がかからないのでランニングはけして高いとは言えない)にはなるので小金持ち程度では手を出しづらいお部屋にはなってくるのですが、この立地のこの水準で必ずしも人気物件となっていないあたりに昨今の市況の弱さを感じたりもしますね。

一部住戸で予定価格が改訂されたことで状況は違ってくるはずですし、21階以下のコンパクト目のお部屋を検討している方も少なくないはずなので、結果的に人気物件になる可能性は秘めていますが、どうせコンパクト住戸は昨今の三井タワーの傾向通りにガッツリ単価を上げてくるのでしょう…。

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