ドレッセ世田谷下馬【外観デザインも考慮したミセスコーナー】72㎡7,988万円(坪単価368万円)

ドレッセ世田谷下馬。

学芸大学駅及び三軒茶屋駅徒歩16分の5階建総戸数29戸のマンションです。

先行して分譲中のプレシス三軒茶屋の近隣で同じ下馬三丁目になります。
どちらの駅からも距離のあるポジションですが、目の前徒歩1分のバス停「中丸小学校」からは渋谷駅まで直接アクセスすることも出来ますし、周りは住宅に加え下馬中央公園などもある落ち着きのあるポジションになります。

バス停の名称から分かるように中丸小学校はすぐのところにありますし、子育て世代にとっての魅力は少なくないでしょう。

設計(及びデザイン)はフリークス、施工は大豊建設で、今夏完成済の完成売りになります。

フリークスは一般的にはあまり著名な会社でないのかもしれませんが、当ブログでの登場回数は少なくなく、デザイン的に一石を投じている系のものが多く、個人的に以前から注目している会社(デザイナー)になります。

当物件は小規模になりますし、周囲は落ち着きのある住宅街なのでデザイン上の工夫をするにも限界があるかと思いますが、贔屓目を抜きにしてやっぱりフリークスデザインは一味違うと感じさせてくれる物件になっています。

外壁は主に2色のカラーで構成されており、そういったツートンデザイン自体はごくごく一般的な印象があるのですが、当物件は下で紹介する西角住戸のバルコニー、そして、それ以外の住戸のバルコニー内の柱などかなり限定した部分のみにブラウンのさし色を使っており、そこいらへんの強弱がやっぱり上手に感じますね。

また、その西角住戸のキッチン部分にはミセスコーナーという窓辺の空間が設計されており、そのサッシが外観デザイン上も良いアクセントになっているのも見逃せません。

さらにバルコニー天井部なんかもブラウンとするとより締まって見え、さらに高級感が増したような印象はありますが、そこいらへんはコスト的な影響が大きいところですし(デベロッパーの意向に沿わざるを得ない)、仕方ないっちゃ仕方ないと思います。

ガラス面豊か、かつ、間接照明がふんだんに用いられたエントランス周りにも美しさを感じることの物件です。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、西角住戸です。いずれの方向も接道しているので前建までの距離がしっかりと確保されている上、南西方向の境界も越える高さにあるので、視界的にも日照的にも良好なポジションになります。

完成売りなので実際に目で確認出来るとは思いますが、南方向そう遠くないところに鉄塔と送電線(or高圧線)があるのは気になる点の1つにはなるでしょうか。

間取りとしては、上述のミセスコーナー付のプランで、ポジション的にも当物件のちょっとした顔になるプランです。

70㎡ちょっとということで、角住戸としては小ぶりではあるのですが、物件内では最も大きな面積になっており、特徴としては、そのミセスコーナーと門扉付のポーチが挙げられるでしょう。

ミセスコーナーのサッシは開け閉めできるようになっているのでキッチンの通風面でも期待が出来ますし、北西方向も含め角住戸ならではの充実した開口部に魅力を感じることの出来るプランですね。

角住戸にしてはバルコニーが小さくダイレクトなサッシが多いので柱の食い込みはそこそこありますが、低層建ゆえに柱が細いので影響は大きくないですし、角住戸にしては廊下も短い方なので効率性的にも悪いものではないでしょう。

LD隣接のベッドルーム3の引き戸は直角方向に移動しつつ収納できるスライディングウォールになっており、LDと違和感なく(方立ても小さい)一体利用できる設計になっているのも素晴らしい点ですね。

坪単価は368万円。低層階中住戸は310~320万円からあり、上層階角住戸なりの単価水準になっています。

前出の近隣で分譲中のプレシス三軒茶屋は平均坪単価約330万円ほどですし、ファインスクェア三軒茶屋(駅徒歩10分)の3LDKなどと比べてもこちらの物件の方が強気な設定と感じます。

ただ、差は大きくなくブランドやデザイン面でのパフォーマンスを考えれば違和感のない水準と言うことになってくるでしょう。

設備仕様面は、それなりの価格帯の物件ではありますが総戸数29戸ならばディスポーザーがなくとも驚きはないですね。このご時世のこの規模・価格だとほとんどのデベロッパーがディスポーザーは搭載しないでしょう。住友不動産に至ってはこれ以上の価格帯の総戸数100戸クラスの物件でも搭載しませんが…(汗)。

その他、食洗機、クオーツストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターなど、違和感のないものになっています。

管理費は272円/㎡。外廊下でディスポーザーもありませんのでそのわりには高めではありますが、総戸数29戸というスケールメリットの得づらい規模からすると仕方のない水準ということになるでしょう。

駐車場は全10台で身障者用1台のみが平置で、残りの9台が機械式になります。

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