ディアスタ鷺沼【4,300㎡超の南傾斜の高台】4階77㎡6,570万円(坪単価284万円)

ディアスタ鷺沼。

宮前平駅徒歩9分、鷺沼駅徒歩10分の6階建総戸数83戸のマンションです。

徒歩分数表記としては宮前平駅の方が近いですが、宮前平駅とは標高にして約30mほどの差があり、駅からの道程はかなりの急坂になります。
鷺沼駅までの道程はそれと比べれば遥かに起伏がないので(それでも上り下りはある)、マンション名にも鷺沼が入っているのだと思いますが、行きだけ宮前平駅を使うというのもアリでしょうし、その急坂の上、標高60m近い南傾斜の高台に位置しているというのが当物件の大きなポイントであることは間違いないでしょう。

第一種中高層住居専用地域の6階建ながらも(それほど高さは出せないながらも)総戸数83戸というスケールを有していることからも分かるように4,300㎡超というかなり大きな敷地面積を有する物件で、売主にディアスタブランドのJR西日本プロパティーズに加え、東急不動産、そして販売代理に三井不動産レジデンシャルが起用されているあたりも当物件の「スケール」があってこそでしょうね。

ここ2~3年の間だけでも鷺沼駅及び宮前平駅界隈では数えきれないぐらいの物件が供給されていますが、落ち着きある南傾斜の高台、かつ、このスケールとなるとやはり存在しておらず、そういった点に魅力を感じる方には価値を感じることの出来る物件だと思います。

一方、通学区は鷺沼小学校と有馬中学校であり、いずれも少々距離があります。そのあたりは子育て世代にとってはデメリットの1つになってくるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は77㎡の3LDK、南西角住戸です。南側は同じ6階建のヒルズ鷺沼フォレスタージュがありますが、南傾斜の地なのでこの階でもヒルズを越えるか越えないかぐらいの高さがありますし、そもそも当プランは敷地南西頂点部に位置しているので、西方向だけでなく南正面方向も戸建になる(ヒルズからはズレる)非常に恵まれたポジションになります。
日照はもちろんのこと、視界抜けも申し分ありませんね。

間取りとしては、そのような恵まれたポジションながらも80㎡に達していないあたりにマンション相場高騰の影響を感じてしまいますが、角住戸ながら廊下を一直線に出来ていますし、玄関前には門扉付の大きなポーチもありますので一般的な80㎡の角住戸程度の使い勝手はあるでしょう。

玄関がクランクイン設計なので、廊下自体は一直線でもプライバシー面で優れている点、この廊下の長さで洋室2室及び洗面所がノンリビングインと出来ている点も良い材料になります。

一方、残念に感じるのはLDの開口部でしょうね。
西側は接道していますし、前建も戸建となる視界良好なポジションなので、仮に道路などからの視線に配慮していたとしても窓が設計されていて欲しかったですね。
仮に視線が気になったとしてもカーテンを閉めればいいだけの話ですし、この恵まれたポジションでこの開口部は勿体ないな…と。

また、キッチンに窓があるのは通風面でも非常に魅力的ですし、洋室1側にL字バルコニーが施されているあたりも面白いとは思うのですが、当物件は逆梁工法ゆえにバルコニー手摺の多くがコンクリになっているため開放感が高いとは言えませんね。
逆梁ゆえに約2.2mのハイサッシを採用出来ているので採光は優れている方だとは思いますが、「視界抜け」の得られるポジションであることを考えると採光よりも視界抜けを活かした開放感を重視した設計(順梁にするとガラス手摺に出来るので視界面での魅力が高まる。前建の影響の強い低層階はむろん曇りガラスとする)とするのも一案だったのではないかと思います。

坪単価は284万円。前述のように物件内ではかなり条件の良いポジションになるため、高額な水準になっていますが、物件内では面積が大きくグロスがそこそこ嵩んでいることも影響してか気持ち控えめな印象があります。
前述のように「南傾斜の高台×視界抜けの得られる上層階住戸」というのはかなり限られているので、そういった点を重視したい方・魅力を感じる方には良いお部屋でしょうね。

宮前平・鷺沼界隈はここ数年の大量供給により需要が旺盛とは言えませんし、多くが当物件よりも駅近立地だったということも少なからず影響しているでしょう。

当物件の水準はこちらよりも駅に近いながらも北傾斜の地であるプラウド宮前平ジオ宮前平に近そうですね。

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