オープンレジデンシア板橋【3駅徒歩5分圏内、オプレジは板橋でも存在感】2階56㎡5,298万円(坪単価316万円)

オープンレジデンシア板橋。

板橋駅及び下板橋駅徒歩4分、新板橋駅徒歩5分の8階建総戸数27戸のマンションです。

小規模物件ながら3駅が徒歩5分圏内で利用できる非常にオプレジらしい物件と言えます。
オープンハウスはオープンレジデンシア板橋パークフロントで板橋初進出したばかりですが、早くもこちらをリリースしており、今後もどんどん増えてきそうです。

オープンハウスは以前からの「東京に家を持とう」に加え、近頃は「アメリカに家を持とう」というアメリカ不動産投資(投資物件販売)にも力を入れており、その勢いには目を見張るものがありますね。

さてこちらの物件ですが、板橋駅前で商業施設を含む2つのタワマン再開発(当物件のホームページには「マンションや住宅」などの記載はなく「ビル」とだけ書かれているあたりに腹黒さを感じる(笑))があるので、そのあたりの盛り上がりに期待する投資的なニーズも考慮した物件ということにもなってくるのでしょう。
50~60㎡台以外にも30㎡台が用意されており、コンパクト目の造りになっています。

用途地域は近隣商業地域ですが駅から程よく離れたポジション、そして下板橋通りからも1本入ったポジションになるのでほどよく落ち着きがありますね。

設計はディスク、施工は坂田建設です。
外観は昨今のオプレジ同様でシックなトーンで纏めており、可もなく不可もなくという感じですね。

公式ホームページ
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お部屋は56㎡の2LDK、南西角住戸です。いずれの方角も接道してはいませんが、南は戸建、西は駐車場となるポジションで、低層階でも日照を得ることが出来ます。

間取りとしては、1フロアでただ1つ南に面したポジションであることを考えると小ぶりな面積帯に感じてしまいますが(北西角が62㎡3LDKですので、南西角がそれより小さく、かつ、2LDKなのは不思議ですね)、他プランとの兼ね合いはさておき3駅徒歩5分圏内の交通至便なこの地であればこのような2LDKのニーズは少なくないでしょうし違和感はありません。

オプレジシリーズにしては廊下をしっかりと確保している印象のあるプランで、LD単体で10畳確保出来ていないであろう点(LDKで12.6畳なので…)は残念ではあるのですが、洋室1は6.4畳とかなり大きいですし、効率性に問題のあるレベルではないでしょう。

また、柱の食い込みに関してはいつものオプレジクオリティでしかないのでコメントはしませんが、同物件の他のプランに比べれば当プランは「いい方」ですし、小規模物件であることを考えれば悪くはないでしょう。

坪単価は316万円。30㎡台のコンパクト住戸(西向き中住戸)は当住戸よりも視界・日照条件が良くないにもかかわらず1割以上高い単価設定になっていますので、そういったお部屋と比べればまだこなれた水準になるのですが、2016年のリビオ板橋駅前はこちらよりもさらに駅近なポジションながら平均坪単価約300万円という水準でしたので、やはりそこそこの値上がり感があるのは確かです。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板など単価的に違和感のないものです。
オプレジの多くはシーザーストーンなのでそこは劣りますが、この天然石でも単価なりの高級感はあるでしょう。
※オープンレジデンシア板橋パークフロントの記事参照。

管理費は369円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしなのでかなり割高感のある水準ですが、小規模なので仕方ないのかねぇ…。投資として考えた場合のインパクトの大きさは言うまでもありませんが、実需としても結構ランニングの嵩みが気になりますね。
管理形態も「巡回」なのですからもう少し安くして欲しかったですね。

なお、当然ですが駐車場はありません。
この立地・プランならばなくても問題ないでしょう。
これまでも何度か申し上げているように、駐車場の空き云々というのはリセール時にも大きな影響を及ばすものなのですが、当物件のような立地及び面積帯ならば問題ないでしょう。

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