プラウドシティ吉祥寺【バス停のある26,400㎡の街】6階84㎡7,293万円(坪単価289万円)

プラウドシティ吉祥寺。

吉祥寺駅徒歩23分の8階建総戸数678戸の超大規模マンションです。

言わずと知れた日本無線跡地の大規模複合開発で、A地区となる当物件の敷地だけでも約26,400㎡という半端ない大きさを有しています。

近隣にはオーベルグランディオ吉祥寺Ⅰ・Ⅱがありますし(2物件合わせて462戸)、下連雀や牟礼エリアには総戸数200~300戸クラスの物件は少なくありませんが、当物件の総戸数678戸は頭1つ2つ抜けており、吉祥寺・三鷹界隈では三鷹駅前の武蔵野タワーズ(31階建と28階建の2本合わせても総戸数583戸)さえも超える最大のスケールを誇る物件になります。

駅距離が非常にあるポジションであるのは言うまでもありませんが、オーベルに続きこちらが出来るとさらに街としての魅力が高まるのは間違いありませんし(当物件の敷地内にはスーパー、カフェ、保育園・学童、バス停まで)、井の頭公園まで徒歩5分という距離感もやはり大きな魅力の1つになるでしょう。

徒歩5分になるのは井の頭公園の南端であり、野球場のあるあたりですが、その隣には遊びの広場があり、当物件を検討している方が少なくないであろう子育て世代にとってはより魅力を感じることが出来るのではないでしょうか(これだけ敷地面積が大きな物件ならばザ・ガーデンズ東京王子のように敷地内(屋外)に遊具などがあっても良かったような気がしなくもないですが、井の頭公園が近いということも考慮しているのでしょう)。

なお、敷地内バス停からは三鷹駅と吉祥寺駅へのバスが頻繁に出ており(朝7時台は約2分間隔)、吉祥寺駅までの道程のおよそ半分ほどを占める萬助橋以降はバス専用レーンを通ることになるのも魅力です。
前述のように当物件自体があまりに大きなスケールを有しており、この物件だけで約2,000人ほどの人口が増えると考えるとバスが今の本数(及び大きさ)で大丈夫なのか???という心配はどうしても生じてしまいますが、あまりに混雑が激しいということであれば当物件の管理組合で住民専用シャトルバスを運用することも十分可能なスケールだと思います。
※吉祥寺駅側は専用レーンの許可が得られないでしょうから事実上運行は難しそうですが三鷹駅ならもしかすると???
既存のバス路線がある上での運行となると通勤時間帯のみのピンポイントの運行ということになるのでそれはそれで運用のハードルが難しい気もしますし、実際、この界隈は既存バス路線が充実しているので駅距離のある物件でもシャトルバスの運用事例が思い当たりません。
新川1丁目のイデオが仙川駅へのシャトルバスを走らせているぐらいですかね???

公式ホームページ
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お部屋はC棟の84㎡の4LDK、北西角住戸です。
当物件はそのような超大規模物件で、A棟からI棟までの9棟構成になるのですが、南向きの棟はF・G・H・Iの4棟のみで、HとIは正面方向の鉄塔と高圧線が気になるポジションになるということもあり、こういった東向きや西向きでも角住戸なんかは物件内でちょっとした目玉のような位置づけになります。

C棟は全戸西向きですが、敷地を広範囲で南北に貫いており、南北の部屋位置によってティンバーガーデンを望んだり、8階建の野村のサ高住(おそらく「オウカス」になるのでしょう)側になったり様々なのですが、当プランは北西角住戸ということでC棟の北端(当物件の全てのお部屋の中で最も北寄り)オウカス側の位置になります。
ただ、オウカスの敷地と当物件の敷地の境目付近にはなるので、前建の影響は大きくはなく、物件エントランスに近いことでスーパーやバス停にも近いというメリットもあるでしょう。

北側は当物件と共に開発される商業棟を越えるためかなり広域での「抜け」が得られますし、当物件のシンボルとなるヒマラヤスギが望める点も魅力でしょうね。

間取りとしては、物件内ではけして多くない80㎡超のプランになります。
当物件は正直なところ想像していたよりも全体的に単価が高い印象があり、この単価水準を狙うとなるとやはりプラウド(野村不動産)をもってしても面積帯の大きなプランニングは難しかったということが言えそうです。

結構前の物件にはなりますが、プラウドシティ加賀学園通りではかなりの数の100㎡超のプランニングがなされていたように基本的に野村不動産は他デベロッパーよりも大き目の面積帯とすることが多いのですが、ここはメインターゲットが一次取得層ということもあるのかごくごく一般的なプランニングという感じになります。

こちらのプランも80㎡そこそこで3LDKではなく4LDKを採用しているので、LDを二面採光(角位置)に出来ていないのですが、洋室3にはウォールドアが採用され、開け放つことで広々とした3LDKとして使うことが可能になりますし、ほどほどの廊下の長さで洋室2室と洗面所がノンリビングインと出来ているのも良い材料でしょう。

4LDKなので浴室が1620ではないのは残念ではありますが、5連の連窓サッシはやはり魅力的ですし、柱位置などを見ても単価なりの上々のプランニングという印象ですね。

坪単価は289万円。第1期(140戸)ではこのC棟の分譲が過半数を超えており、残りもほぼB棟(東向き)、G棟(南向き)だけになるのですが、G棟もH棟の背後になる南向きで、中でも条件が良いと思われるG棟の南西角最上階でも隣接地の建物などの影響で坪単価300万円程度におさまっているので(B棟のルーバル付のプランなんかはもっと上です)、当住戸もノン南向きながら物件内ではわりと立派なお値段がついている感じになります。

このお部屋に限らず「視界条件や日照条件がけして恵まれていると言えないながらもわりといいお値段」という印象のある物件で、在庫を抱えるのを嫌い早期完売を目指す傾向のある野村不動産の物件であることを考えると(最近も社長がそういったことを明言していたはずです)、想定よりも少し高かったというのが正直なところですね。

敷地形状や隣接建物との関係など様々な事情が考慮された結果こういった配棟になったのだとは思いますが、何かちょっと勿体ないというか、もう少し条件の良いお部屋を増やしつつこのぐらいの単価を実現して欲しかったなぁ…と思ってしまいます。

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