プラウドシティ吉祥寺【素敵なヒマラヤガーデンと窮屈なランドプラン】2階73㎡5,389万円(坪単価245万円)

続けて、プラウドシティ吉祥寺。

設計・施工は長谷工ですが、二重床が採用されています。

坪単価200万円台中盤~後半のお部屋が多い物件になりますので、場合によっては直床もあり得たかと思いますが、同じ長谷工によるオーベルグランディオ吉祥寺Ⅰは不思議とさえ思える二重床でしたし(Ⅱは直床)、やはり近隣のシティハウス吉祥寺南パークフロント(こちらも小規模ながら長谷工)も二重床でしたので、さらに価格が高騰したこちらの物件での直床という選択肢はなかったということでしょう。

長谷工・野村(+ブリジストン)で開発されたミライフルの第1号はプラウドシティ武蔵野三鷹で、当物件はその後発となる立ち位置になることからしても二重床はマストであったことは想像に難くはありません(当然ですがミライフルは二重床でないと採用出来ません)。

数字上、敷地面積約26,400㎡の約51%が空地になっているわりには空間的な豊かさを感じにくい物件ではありますが、連雀通り沿いの物件の顔となる部分には第三者も利用できるスーパー、カフェ、保育園・学童が入りますし、その商業ゾーンを彩るヒマラヤガーデン(樹齢約80年のヒマラヤスギの2本高木が物件のシンボルになる)の雰囲気とデザインは非常に洗練された素敵なものです。

エントランス前の空間を除くと敷地面積26,400㎡と言う数字は実感しにくいのですが、駐輪場を2044台確保した影響があるのは確かですし、エントランス周りのこのパース1つだけでも住みたいと思う方は少なくないでしょうね。

ちなみに、連雀通り側だけでなく敷地東側も少しだけ接道してはいるのですが、敷地面積26,400㎡ながらかなり接道部分の少ない物件で、そこにA~Iまでの9棟が縦横に張り巡らされた感じの配棟になっているので、棟同士のお見合いは少なくありません。敷地南端には鉄塔と高圧線が横断していることの影響もあるとは思いますが、これだけの敷地面積がある物件のわりには配棟間隔が近い印象があるのも事実で、条件の良い南向き住戸が非常に少ないという点が当物件のウィークポイントの1つであることは間違いないでしょう。

ただ一方では、敷地内の緑被率は約30%と出来ており、棟間や外周部のちょっとした部分にも緑が隙間なく配置されているのは評価できる点の1つになります。

共用施設としては、ヒマラヤラウンジ、ゲストルーム、ライブラリー&スタディルーム、キッズ&コミュニティスタジオ(パーティールーム)、マルチルーム、ティンバーガーデンなどがあります。

前回のプラウドシティ吉祥寺

公式ホームページ
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お部屋はやはりC棟の73㎡の3LDK、西向き中住戸です。C棟は敷地中央付近に位置する共用棟やティンバーガーデンの東側にあるのですが(その先は東向きのB棟とお見合い)、当プランはC棟の中でもやや北寄りに位置しており、目の前がコミュニティスタジオなどのある共用棟(1階建)になります。
その先にはB棟(東向き)があるのでお見合いにはなりますが、バルコニーの先端同士であれば20m弱(両棟とも1階には専用庭プランがあり、専用庭からだともっと近い)の距離があるので、日照も南西方向からそこそこ得られそうです。

間取りとしては、オーソドックスな田の字タイプになりますが、洋室1側が共用廊下から窪んだ位置に設計されていることで、玄関前にしっかりとしたアルコーブスペースが確保出来ていますし、柱の食い込みが抑えられている点も素晴らしいですね。

方立てがやや大き目なのは残念ですが、やはり「連窓サッシ×ウォールドア」の開放感も大きな魅力になりますし、それ以外にも豊かな収納(オープンクローゼットはシューズインタイプでないので丸々収納として使え、幅と奥行も程よいので使い勝手が非常に良さそうです)など、田の字プランの中で高いパフォーマンスを有しているのは間違いないでしょう。

坪単価は245万円。第1期の140戸の中では下限水準となるお部屋ですし、やはりエントランス、スーパー、バス停に近いポジションという点も多少影響しているかとは思いますが、日照面・視界面に優れたポジションとは言えませんので、そのわりにはそこそこの単価水準と感じますね。

共用部等の魅力の高い大規模物件とは言え、それがそのまま価格に反映されることは稀であり(大規模物件になるとそれ相応の戸数を捌く必要があるので、とりわけ条件の良いお部屋以外は現実的な単価水準になることの方が多い)、近隣のオーベルグランディオ吉祥寺Ⅱの平均坪単価約210万円、シティハウス吉祥寺南パークフロントの約230万円という水準からしても条件の良いお部屋がけして多くない中での平均約270万円(ぐらいでしょうか?)という水準はそれらの分譲時期以降の相場上昇を加味してもやや強気に感じるところとなります。

また、当物件の1つの売りとしてミライフルがありますが、ミライフルには当然竣工時期との兼ね合いがあり、今後はさらにミライフルの対象住戸が減っていくわけですので、そういう意味でももっと早期に販売出来るお値段にして欲しかったなと。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターなど単価帯以上と言える充実したものになっています。

管理費は261円/㎡。ディスポーザーがあるとは言え外廊下ですし、なかなか高いですね。商業施設が24時間有人管理であることも多少影響しているのでしょう。商業施設が24時間有人管理であることは住宅の防犯上もプラスにはなると思うのでこのぐらいは仕方ないかもですね。

駐車場は全202台で、内訳は平置48台、1階住戸専用平置26台、身障者用平置2台、機械式126台になります。また、他にカーシェア用2台と来客用が2台あるとのことです。
このあたりは駅距離があっても自家用車を持たずにバス生活される方も少なくないと思いますが、それでも約3割という設置率はかなり低く感じますね…。
バス停が敷地内にあるのが大きな売りとなった物件ですし、自転車やバス利用に焦点を当てた物件ということなのでしょう。

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