ザ・パークハウス早稲田【戸山公園隣接の南傾斜×ルーバル】5階103㎡16,300万円(坪単価512万円)

ザ・パークハウス早稲田。

早稲田駅徒歩6分、西早稲田駅徒歩9分の10階建総戸数115戸(事業協力者住戸36戸含む)のマンションです。

年初の「ちょっと気になるマンション」の記事でも取り上げたメゾンドール早稲田(+公務員宿舎)の建替プロジェクトになります。

最大のポイントは言うまでもなく戸山公園に南と東で隣接しているという点であり、それに加え南傾斜・南東傾斜でもあるのですからこの界隈では最高に恵まれたポジションと言えるでしょう。

敷地形状と用途地域(敷地北側は高さ限度30mだが、敷地南側は高さ限度20m)が影響し、「南向きの条件の良いお部屋」は限られてしまっていますが、東向きも魅力の少なくないポジションですね。

交通に関してはとりわけ便利なところではありませんが、これだけの広大な緑が南面に広がっているポジションが貴重なのは言うまでもありません。

通学区の東戸山小学校は徒歩11分という距離感になりますが、戸山公園内を通ることも可能で、子育て世代にとってもこの恵まれた環境面は大きな魅力になるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋はフォレストフォートの100㎡超の3LDK、南西角住戸になります。当物件は「コの字+α」のような感じの4棟構成になっているのですが、フォレストフォートはその名の通り戸山公園の緑に面した敷地南端に位置しており(高さ限度20m部分)、このお部屋は6階建の5階というかなり恵まれたポジションになります。

西方向は学習院の建物が影響してきますが、ルーバルは南にも面しており、このような公園隣接のルーバルはとっても贅沢ですね。
ちなみに、当物件は前述のように敷地南側が敷地北側よりも高さ制限がきつくなっていることが影響し、「専有部の南側」にルーバルが設計されたさらに貴重なプランもあります(ただ、位置的には敷地南端ではないので目の前が戸山公園にはなりません。)。

常々申し上げているようにルーバルというのは日影規制や北側斜線規制などが影響し、専有部の北側に設計されることが多いものですので、この地の南面ルーバルの希少性は半端なものではないですね。

さて、こちらのプランですが、100㎡超という豊かな面積がありながら田の字の延長上にあるような安直さを感じてしまうプランなのがちょっと残念なのですが(郊外の物件ならばいたって普通のプランニングですがこの価格帯の物件としては…)、廊下はクランクしているのでプライバシー面で優れていますし、廊下の中途に正方形に近い広がりのある空間が設けられているのも高額住戸らしい点にはなるでしょう。

ただ一方で、柱位置は少々不可思議なものですね。
共用廊下側がほぼほぼアウトフレーム化されているので、トータルでは「一般的な水準」ということになってくるのだとは思いますが、なぜにバルコニー側がインフレームなんでしょうね…。

南面も東面もバルコニーが「フル」ではなく、部分部分にバルコニーをとってつけたような凹凸ある設計になっているので(オープンハウスのオープンレジデンシアでよく見かけるものです…)柱をアウトフレーム化出来ていません。

こちらフォレスト棟は低層建なので柱は細く、食い込みによる面積消費はそれほど大きくはありませんが、ブライトフォートはなかなかの食い込み加減ですね。

なお、当プランはイレギュラーな面積帯(位置)のルーバルプランゆえに、そもそも柱の位置が中途半端で洋室1と2の間にも食い込んでいるのも気になりますが、一方で細切れながらも開口部の充実したLDは少なからず魅力を感じる点ですね。

坪単価は522万円。上層階の南向きはかなり事業協力者(メゾンドール所有者の等価交換)に抑えられており、当プランは南面の魅力を最大限享受できる数少ないお部屋になるので物件内で上限に近い単価水準になっています。

前述のように、「貴重な立地(南に戸山公園)×貴重なプラン(南に面したルーバル)」という稀有なお部屋ですので、この単価に異論はありませんが、住戸位置(住戸条件)なりに大きな単価差が設けられた物件であり、共用部のグレード感が坪単価500万円超のお部屋にマッチしているかというと必ずしもそうとは言い切れない部分はあるでしょうね。

また、この水準にするのであればプランももう少し凝ったもの(田の字の延長上にあるプランで西側の一連の柱の食い込みがこの価格帯らしくない)であって欲しかったというのが正直なところになります。
こういった特色ある立地の物件にありがちな「立地だけである程度売るのは簡単」という事実がそうさせているのだと思いますが…。

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