ザ・パークハウス早稲田【インナーコートと戸山公園を望むルーフガーデン】1階71㎡8,570万円(坪単価397万円)

続けて、ザ・パークハウス早稲田。

設計・施工は不二建設です。
当物件は4棟構成なのですが、全ての棟でバルコニー側の柱が食い込んでおり(サウスフォートはいわゆるオーソドックスなハーフバルコニー設計で、バルコニーに面していない側の居室に柱が食い込んだよくある形なので何ら違和感はありませんが、他棟は…)、敷地形状ゆえの配棟の難しさがあることを考慮しても残念ですね。

ただ、デザインとしてはこの貴重な立地を少なからず意識したと思えるもので、外観はいい意味でのクラシック感、また、エントランス手前となる屋外部分にインナーコートと言う迎賓空間が設けられている点も素敵ですね。

総戸数115戸というスケールを考えるとエントランス前に円形の車寄せなんかがあるとさらに魅力的だったかとは思いますが、当物件は敷地面積のわりに接道している部分が少ないですし(その代わりに二面で戸山公園に面しているとも言える)、仕方ないところではあるでしょう。

また、屋上に戸山公園を望むルーフガーデンが設けられているのも大きなポイントですね。
タワマン、もしくは、隅田川の花火大会が望めるようなエリアの物件を除き、屋上にこういった共用部が設けられることは少ないのですが、新宿御苑を南に一望するザ・パークハウス新宿御苑同様にここもしっかりと共用ガーデンを設けているので、サウスフォートやアベニューフォートのお部屋もこの地の恩恵が受けられます。

前回のザ・パークハウス早稲田

公式ホームページ
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お部屋はブライトフォートの70㎡超の3LDK、東向き中住戸です。1階住戸ではありますが、東傾斜の地でもあり、東側の戸山公園は一段低いグラウンドレベルになりますので住戸からの視界はいわゆる1階住戸とは異なる開放感のあるものになります。

間取りとしては、柱の食い込みに関してはこれまで述べてきている通りで残念なのは間違いありませんが、それだけでなく開口部がかなり小さいのもちょっと…。

パイプスペースなどとの兼ね合いはもちろんあるのですが、このスパン・柱位置ならばもう少し開口部を大きくする余地はあったはずで、せっかくの戸山公園隣接のポジションでなぜにこんな地味な開口部なのかな…と思わずにはいられません。

建替案件は旧地権者との折衝等に少なからずコストがかかり(地権者の機嫌を損ねず受注するためには当然ながらなるべく良い条件を提案する必要があります)、一般的なプロジェクトよりも採算的に厳しくなるのが普通ですし、建築コストが高騰しているこのご時世ですので分からんでもないのですが、柱が食い込んだことでウォールドアの方立てが大きくなっているのも非常に残念ですし、この価格帯の物件でこのパフォーマンスは残念と言う他ないですね。

「立地だけで売れるから仕方ない」と言われればそれまでですし、実際このポジションというだけで欲しい方は少なくないはずですが…。

居室配置はいわゆる田の字ですが、一般的な田の字よりも廊下が短く効率的、そして洗面所をノンリビングイン設計としている点は流石…、いや、せめてもの配慮という感じでしょうか。

近年の住友不動産などの物件には普通にありますが、中住戸とは言えこの単価帯のファミリータイププランで洗面所がリビングインというのはやはり相応しくないでしょう。

坪単価は397万円。南向きでこそありませんが、やはり戸山公園隣接の魅力あるお部屋ということでそれなりの水準になっています。

諏訪通りの向かいで2014年に分譲されたブリリア早稲田諏訪通りは条件の良い南向き住戸でも坪単価350万円ほどでしたので(悲しいことにそういったお部屋もこの物件に視界を妨げられることになってしまいましたが…)、当時からの値上がり感はありますが、パークフロントとそうでないのとでは大きな違いですし、フォレストの南向き住戸(戸山公園の木々の影響で視界抜けが得られる感じではない)は低層階でも坪単価420万円程度の水準なのでそれと比べるとまだこなれています。

プランなり設計なりの価格であるのは否定しませんが…。

なお、南向きながら「敷地内向き(フォレストの背後)」となるサウスフォートの低層階は坪単価330万円程度からあり、そういったお部屋でも屋上ルーフガーデンがあることでこの立地の魅力を享受することが出来るのは悪くないでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、クオーツストーンの水回り天板、トイレ手洗いカウンターなどそれなりのものにはなっていますが、ビルトインエアコンなどのワンランク上のものは残念ながら見られません。

管理費は341円/㎡。ディスポーザー付ですが、外廊下ですし、総戸数115戸というスケール感があることからすると気持ち高めな印象ですが、管理費は物件価格(購入者の支払能力)に比例した設定になっているのが普通ですし、違和感のある水準ではないでしょう。

駐車場は全30台で、身障者用1台(平置)を除いた29台が機械式になります。なお、うち11台は事業協力者に優先権があるとのことです。

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